El futuro del alquiler madrileño pasará por negociar precios y otorgar ayudas

La profunda transformación a la que ha sido sometido el modo de vida de la sociedad a causa de la llegada del Covid-19 ha puesto patas arriba todos los ámbitos y sus planes a futuro. Tan solo un mes después de que se decretarse el estado de alarma y el confinamiento de la población, expertos del sector inmobiliario miraban el panorama futuro del mercado residencial de manera sombría, augurando caídas de precios cercanas al 10 por ciento.

Así lo indicaba hace unos días el portal inmobiliario Idealista, que por otro lado señala que desde el sector esperan que para el año 2022 la situación haya vuelto a los niveles previos a la crisis sanitaria, dejando de lado la idea de volver a vivir lo acontecido en la crisis de 2008. Si bien la parálisis de las transacciones inmobiliarias y el impacto de la crisis económica ha sido directo, el director de Coyuntura de Funcas, Raymond Torres, asegura a Idealista que “veremos una recuperación lenta”.

Por otra parte, expertos señalan que la nueva demanda de viviendas conllevará la imposición de una serie de nuevas preferencias habitacionales, algo a lo que también deberá adaptarse el sector. El confinamiento, el teletrabajo, la conciliación familiar y la constante convivencia con el resto de miembros del hogar, ha hecho variar las tendencias de los modelos de viviendas. De hecho, un estudio elaborado por Idealista apunta a que si antes de la pandemia el 44,1 por ciento de las búsquedas se producían en las capitales de provincia, desde que se decretó el estado de alarma ese porcentaje se ha reducido hasta el 38,8 por ciento. Así, se ha comprobado un incremento positivo hacia las viviendas con terrazas, jardines o áreas verdes en los alrededores.

En la misma línea, la entidad Instituto de Valoraciones indica que modelos de vivienda como el coliving o de entorno profesional como el coworking han cobrado importancia como respuesta a la demandada “flexibilidad” de emprendedores o millennials, algo que se espera que tras el paso de la pandemia por España no solo se mantenga sino que se incremente. Otro formato novedoso y en auge hasta el momento, señalan, es el Build-to-rent, construcciones de inmuebles destinados al alquiler en lugar de venta. Ahora, se prevé que este modelo siga cobrando auge debido a su amplia adaptación al alquiler.

Alquiler post-covid

El negocio del alquiler ha generado en los últimos años un alto nivel de inversión en la región madrileña. La capital y sus alrededores atraen temporalmente a miles de personas por motivos laborales o educativos, así como por motivos turísticos. A ello se suma el interés social que desde hace unos años ha venido acumulando este modelo habitacional, en especial entre las clases medias y bajas.

Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), explica a Madridiario que "el escenario en el que se encontraba el sector inmobiliario antes de la pandemia era muy positivo, tenía un peso importante y atraía inversión nacional e internacional". Además de ser un sector "mucho más profesionalizado y menos endeudado" que en 2008, Toribio incide en la actualidad "existe un contexto de bajos tipos de interés y de volatilidad en los mercados por lo que el alquiler podrá servir como refugio desde el punto de vista de la inversión".

Por esta razón, desde ASVAL consideran que "que este sector saldrá fortalecido y consolidado", en especial porque "se van a producir muchos cambios en las normas de comportamiento de la sociedad que conllevarán un aumento en la demanda de vivienda en alquiler". "Nos encontramos en un momento clave para el sector inmobiliario y por eso es tan importante generar el parque de vivienda asequible que necesita España", el cual en la actualidad para Toribio no puede ser asumido económicamente y financieramente por la Administración Pública. "Por ello, es necesaria la colaboración público-privada y se deben tender puentes con el sector privado para encontrar vías que permitan desarrollar este mercado en condiciones beneficiosas para todos: inquilinos, propietarios y la Administración", señala.

Por su parte, el director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, José María García, indica a Madridiario que están siendo “unos meses muy intensos” en en ámbito del sector del alquiler, ya no solo por lo novedoso de gestionar las transacciones desde el confinamiento sino “por la misma crisis sanitaria y el problema socio-económico que se ha creado a causa de la suspensión de miles de puestos de trabajo, ERTE, y demás problemáticas”.

Además del alquiler privado, la Comunidad de Madrid cuenta con el Plan Alquila, un programa de alquiler de inmuebles gestionado por la Consejería de Vivienda y Administración Local -encabezada por David Pérez- cuyo objetivo es conectar arrendadores oferentes y arrendatarios demandantes de pisos y casas en alquiler ofreciendo servicios de asesoramiento, seguro de impagos durante un año, asistencia jurídica gratuita y una cláusula de sometimiento al arbitraje.

Según datos enumerados por García, en la actualidad el Plan Alquila registra en torno a 20.000 contratos activos, los cuales aseguran que no han dejado de gestionar durante este confinamiento. “Desde el primer momento pusimos en servicio a nuestros consultores para que arrendadores y arrendatarios llegaran a acuerdos en caso de que fuera necesario”, respondiendo a las importantes peticiones de arbitrajes y consultas derivadas del posible impago de las rentas, reducción de las mismas o cese de contratos.

“Hemos recibido en torno a 12.000 consultas electrónicas y miles de llamadas durante este tiempo” por parte tanto de inquilinos como de caseros pidiendo información o exponiendo casos, entre los cuales la Comunidad de Madrid ha tratado de “fomentar los acuerdos en vez de las rupturas contractuales”. De las más de 3.000 consultas recibidas solicitando intermediación, finalmente “hemos iniciado más de 400 procesos de arbitraje”, dice García. De estos, hasta el momento 121 han resultado en acuerdos entre ambas partes sobre reducciones de la renta o moratorias en los pagos; 198 acuerdos sobre nuevas formas de pago y 27 han terminado con el cese del contrato (15 porque los propietarios no estaban de acuerdo con el presupuesto negociado y 12 porque los inquilinos no podían hacerse cargo del mismo).

Alquileres bloqueados

Uno de estos últimos casos ha sido el de Rebeca (nombre ficticio), propietaria de un piso céntrico en Madrid que hasta el momento tenía alquilado por 1.200 euros al mes a una sola inquilina, quien ha sido sometida a un ERTE y su sueldo se ha visto reducido un 50 por ciento. Según explica Rebeca, la inquilina le informó de que ya solo podía pagar 900 euros de alquiler. Aunque la propietaria se mostró dispuesta a renegociar las condiciones, la inquilina solo podía llegar a 900 euros mensuales por lo que han rescindido el contrato.

En este caso, el piso queda vacío y, dada la situación actual, no puede ser visitado por agentes del Plan Alquila -quienes “tasan” las viviendas y comprueban el estado de las mismas y su mobiliario- ni tampoco por posibles interesados. “Este inmueble ya podría volver a formar parte de los ofertados en el Plan Alquila y de ser evaluado para ver si tanto este como el arrendador puede volver a adherirse al proyecto”, indica García, quien recalca que si bien su dueña podría reclamar las posibles deudas que se pudieran haber registrado, no podría beneficiarse del seguro de impago.

Sobre la posibilidad de visitar de nuevo los inmuebles, García señala que tanto su departamento como el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria a nivel nacional han elevado una consulta al Ministerio de Sanidad para saber cuándo y de qué manera se podrá volver a retomar esta actividad tan importante dentro del sector. “Queremos saber si a partir de la Fase 1 ya se puede llevar a cabo, porque no está claro por el momento cómo ni cuándo se podrá hacer”, indica.

Por otra parte, Ana (nombre ficticio) relata que su situación pasa por “haber completado todas las gestiones pertinentes para alquilar mi casa, a falta de la firma del contrato con los inquilinos elegidos”. A través del Plan Alquila fueron seleccionadas tres parejas como candidatas para alquilar la casa de Ana y en los tres casos el interés por entrar a vivir en ella sigue vigente, según relata. “Lo que pasa es que se decretó el estado de alarma y no se ha podido formalizar nada y desde la Comunidad de Madrid indican que hay que esperar”, dice Ana. Por ello, ha decidido hacer un contrato por vía privada con una de las parejas, el cual espera poder formalizar con el Plan Alquila una vez se desbloquee todo.

“Habrá que comprobar si dicho contrato se ajusta a las cláusulas del Plan Alquila, porque estas son las que otorgan la seguridad jurídica que nosotros requerimos tanto para arrendadores como para arrendatarios”, dice García sobre el caso de Ana. “Es un modelo contractual muy estudiado, en especial por la sumisión ante el conflicto por parte de ambas partes en favor del arbitraje de la Comunidad de Madrid y ante la morosidad”, recalca.

Futuro sombrío

Para el director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid el futuro pasa por “generar un mercado del alquiler que absorba todas las problemáticas que se han generado a causa de la crisis sanitaria”, al tiempo que se generen relaciones seguras entre arrendadores y arrendatarios. Alejándose de la idea regular el precio de los alquileres, “algo que solo distorsionaría el mercado y al final provocaría una subida del precio”, aboga por impulsar la movilización del suelo público para construir promociones de vivienda a precios asequibles con proyectos como el Plan Vive.

Por el contrario, los últimos datos sobre el precio de la vivienda de alquiler en Madrid señalan una subida de un 1,6 por ciento en su variación mensual y un 4 por ciento en su variación interanual, situando su precio en 15,45 €/m2 al mes en abril, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Este valor de abril es el segundo incremento más alto desde marzo de 2020 (15,20 €/m2 al mes); y está un 40 por ciento por encima de la media española, que en abril es de 11,02 €/m2 al mes.

En Madrid capital, el precio del alquiler sube en diez de los 16 distritos con variación mensual. El que presenta mayor incremento mensual es Latina (3,7 por ciento), seguido de San Blas (3,1 por ciento), Hortaleza (2,4 por ciento) y Arganzuela (2,3 por ciento), entre otros. El distrito con mayor descenso corresponde a Ciudad Lineal (-1,8 por ciento), seguido de Fuencarral (-1,4 por ciento), Usera (- 0,8 por ciento) y Chamberí (-0,4 por ciento). En cuanto al precio por metro cuadrado, el distrito Centro es el más caro con 19,25 €/m2 al mes y el más económico es Usera con 12,80 €/m2 al mes.

“Los precios acabarán bajando por efecto natural”, dice García. “La capacidad de pago no va a ser la misma que antes y además contamos con que muchos inmuebles destinados al alojamiento turístico o de temporada pasarán a formar parte de arrendamientos urbanos, lo que hará que crezca la oferta y por tanto se ajusten los precios”, explica.

En cualquier caso, el directo general lamenta que “nos vamos a encontrar a encontrar con una masa muy grande de personas con problemas económicos y de acceso a la vivienda, y de golpe”, algo que no van a poder afrontar con “solo 15,9 millones de euros que nos ha otorgado el Gobierno de España” para dotar a los ciudadanos que lo necesiten de ayudas al pago del alquiler. “Las donaciones son de un máximo de 5.400 euros, lo que hace que podamos entregar tan solo en torno a 2.400 ayudas”, dice García. Como solución, García indica que “el Estado nos permite redistribuir la financiación que teníamos del actual Plan de Vivienda y con ello sumamos otros 35 millones de euros para ayudas de este tipo”.