Un innovador proyecto urbanístico en el sureste de Madrid, Los Ahijones, se perfi la como un desarrollo crucial en el distrito de Vicálvaro con una superfi cie de 5.762.000 metros cuadrados. Su ambicioso plan prevé la construcción de 18.724 unidades habitacionales, con un destacado 56 por ciento destinado a viviendas de protección ofi cial. Este desarrollo va más allá de ampliar el inventario residencial de la ciudad, ya que su enfoque en la calidad promete transformar el área en un espacio accesible. Al priorizar viviendas asequibles, pero con elevados estándares de calidad, Los Ahijones se dirige a la población joven y busca no solo ofrecer un techo, sino también fomentar una comunidad diversa y dinámica.
En la vasta y compleja trama que compone la ciudad de Madrid, surge un nuevo capítulo lleno de promesas y desafíos: los Ahijones. Este desarrollo urbanístico, ubicado en el sureste de la capital, no solo simboliza un crecimiento residencial, sino también una reconceptualización de lo que significa vivir en una metrópolis del siglo XXI. Este ambicioso proyecto se presenta como un oasis de sostenibilidad, accesibilidad y vida comunitaria en el paisaje de la urbanización moderna. El territorio limita al nordeste con el barrio de El Cañaveral, del que le separará la autopista de peaje R-3; al noroeste, con el polígono industrial de Vicálvaro, espaciado por la M-45; al sureste, con las vías del AVE, la M-50 y la Cañada Real; y al suroeste, con el desarrollo urbanístico de Los Berrocales, separado por las vías del metro en superficie de la Línea 9.
Se calcula que el coste de los trabajos de urbanización sumará 480 millones de euros y la previsión del importe del desa rrollo completo, en el que se incluye la construcción de las edificaciones, asciende a 3.000 millones de euros. Esta inversión de la iniciativa privada conlleva la creación de 20.000 puestos de trabajo directos y 10.000 indirectos.
El proyecto se concibe como una respuesta integral a los desafíos urbanos de Madrid y pretende equilibrar el crecimiento poblacional con una planificación urbana consciente y respetuosa con el medio ambiente y las dinámicas sociales. Este enfoque representa una nueva forma de entender el desarrollo urbano, donde cada elemento, desde la planificación de espacios hasta la accesibilidad económica, se integra para construir no solo un lugar donde vivir, sino también para fomentar una comunidad diversa y dinámica.
Transformación en seis etapas
El pasado mes de septiembre, el Ayuntamiento de Madrid dio luz verde definitiva al proyecto de reparcelación de Los Ahijones y este año se empezarán a construir las primeras viviendas que comenzarán a entregarseen 2026. Algunas de las principales promotoras de España apuestan por este desarrollo urbanístico como Pryconsa, Kronos, La Llave de Oro, Vía Ágora, Habitat Inmobiliaria o Iberdrola Inmobiliaria, entre otras.
El sector se desarrollará en seis etapas, cinco si se tiene en cuenta que las etapas tres y cuatro en realidad forman una sola a efectos de su ejecución. Durante las etapas dos, tres y cuatro, se urbanizará de forma simultánea. La segunda fase se centrará en un uso principalmente residencial con la edificación de 4.245 viviendas, de las que el 60 por ciento contará con algún tipo de protección, y 95.000 metros cuadrados edificables de actividad económica. La tercera y cuarta etapa, por su parte, se orientarán también a un uso único de actividad económica con 284.000 metros cuadrados edificables.
Más de la mitad de las viviendas, de protección oficial
Durante la quinta etapa, que tendrá lugar entre finales de 2026 y el primer trimestre de 2029, se construirán 4.441 viviendas, de las que el 26 por ciento serán protegidas y se incorporarán otros 183.000 metros cuadrados edificables de actividad económica. Por último, la sexta etapa se desarrollará entre mediados de 2029 y fina les de 2032. Se construirán 6.906 viviendas, de las que el 74 por ciento serán protegidas, y se adecuarán otros 59.000 metros cuadrados edificables de actividad económica. El uso residencial constituye el 66 por ciento del total de la edificabilidad. El sector cuen ta con un 34 por ciento de actividad econó mica desglosado en 19 por ciento industrial, nueve por ciento terciario, cinco por ciento terciario de proximidad y uno por ciento de dotacional privado.
La transformación del suelo logístico la lidera Newdock, la compañía creada por Goldman Sachs que en 2022 realizó una adquisición estratégica a la Junta de Compensación de Los Ahijones: ocho parcelas de uso terciario que suman en total 175.000 metros cuadrados y que se destinarán a crear plataformas logísticas que ofrezcan cober tura en un punto estratégico de la capital durante la fase 3 y 4 del proyecto. Esta operación supondrá la consolidación inmediata del sector, debido al fuerte impacto económico, social y de sinergias generado por la ejecución de este proyecto industrial y terciario abanderado por uno de los grandes actores financieros del mundo.
Se prevé que estos terrenos permitan a Newdock desarrollar cerca de 100.000 metros cuadrados de instalaciones logísticas de máximo nivel. La parcela más grande dispone de unos 20.000 metros cuadrados y la inversión ascendió a 40 millones de euros. Gracias a esta operación, los futuros residen tes podrán disfrutar de la oportunidad de trabajar en su propio barrio.
Ocho rascacielos empresariales
La fisonomía de Madrid contará con ocho nuevos rascacielos en Los Ahijones que modificarán el skyline de la ciudad. Estas construcciones, que resaltarán espe cialmente en el horizonte, acogerán ofici nas. Se trata nada menos que de 81.675 metros cuadrados destinados exclusivamente a la creación de estos grandes edificios para empresas.
La previsión del coste del desarrollo completo asciende a 3.000 millones de euros
Cada oficina tendrá una distribución de 4.000 metros cuadrados y se enclavarán en el área de la zona residencial manzana abier ta, el eje central del barrio, donde además se construirán viviendas con alturas de entre seis y diez plantas, más el ático. Los edificios se ubicarán contiguos en dos hileras, al esti lo de un parque empresarial.
Junto a esta manzana abierta otras cuatro áreas conforman la estructura de Los Ahijones: la zona residencial manzana cerrada dis pondrá de viviendas de cinco plantas y loca les comerciales; la zona residencial bloque parque contará como punto principal con el Parque Lineal que recorrerá el barrio de norte a sur; la zona residencial torre acogerá edificios de 20 pisos cada uno; y por último, la zona residencial bloque abierto se ubicará en el extrarradio de los Ahijones.
Movilidad y conexión
El diseño urbanístico de Los Ahijones pone énfasis en la movilidad sostenible. Desde su concepción, el proyecto incluye una estación de Metro de la Línea 9, Paco de Lucía-Arganda del Rey, que garantiza una conexión fluida con el corazón de Madrid en solo 15 minutos, y al intercambiador de RENFE de Vicálvaro en una sola parada.
La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, anunció en octubre de 2022 la construcción de esta nueva estación en superficie de la Línea 9 con el objetivo de convertirse en un inter cambiador de transporte colectivo tanto para las áreas residenciales como para las ter ciarias de los futuros desarrollos. Contará, además, con un aparcamiento disuasorio. El consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la región, Jorge Rodrigo, afirmó el pasado mes de enero que la nueva estación se inaugurará en 2028.
La implementación de un sistema de BRT (Bus de Tránsito Rápido) recorrerá la Gran Vía del Sureste y tendrá varias paradas dentro del barrio, lo que asegura que Los Ahijones no será solo un lugar para vivir, sino también un núcleo de fácil acceso en la extensa red de transporte de la capital. Estos BRT, también conocidos como Bus eléctricos de Uso Prioritario (BuP), ofrecen alta capacidad, preferencia en los semáforos y pueden circular por terrenos con características geológicas que impiden la construcción de un Metro subterráneo. Circularán en paralelo a las carreteras M-45y M-50 con paradas a una distancia de entre 300 y 500 metros. Se asemejará al Metro Ligero y su frecuencia de paso será de tres a diez minutos con una velocidad de entre 15 y 30 kilómetros por hora.
Se crearán 20.000 puestos de trabajo directos y 10.000 indirectos
La ubicación de Los Ahijones permite una excelente conexión a distintos sectores cercanos como El Cañaveral, Los Berrocales y el Polígono Industrial de Vicálvaro. También cuenta con cinco vías que conectan con estas zonas y un acceso directo a la M-45 mediante una moderna glorieta elip soidal. Esta conexión va a permitir llegar al aeropuerto en 15 minutos. Por otra parte, también se habilitará un acceso sencillo a las carreteras M-203 y M-823 desde la zona este de Los Ahijones.
Para alentar la movilidad sostenible, contará con una amplia red de más de 24 kilómetros de carriles bici segregados del tráfico rodado que conectará las zonas verdes y los principales polos de atracción del sector.
Un compromiso con la sostenibilidad
Los Ahijones no solo será conocido por sus viviendas, sino también por su integración en el Bosque Metropolitano, un anillo forestal que se perfila como la mayor infraestructura verde de Europa. El sector aportará un millón de metros cuadrados (un 18 por ciento de su superficie) a la considerada mayor actuación referida a sostenibilidad y reforestación que se ha realizado en la ciudad de Madrid. Esta filosofía verde se complementa con la regla 3-30-300, garantizando que desde cada ventana se vean al menos tres árboles, el 30 por ciento del área haya sido reforestada y que, a menos de 300 metros, cualquier vecino disfrute de una zona verde.
El Bosque Metropolitano responde a una infraestructura verde que se extenderá a lo largo de 75 kilómetros en Madrid, que busca contribuir al reequilibrio de la ciudad, a la reducción de las emisiones de CO2, a la lucha contra el desastre climático, a la restauración ecológica y paisajística de aquellas zonas que han sufrido degradación, así como a aumentar el número de itinerarios peatonales y ciclistas, lo que redundará en beneficios para la salud de los ciudadanos.
El cinturón forestal circunvalará Madrid apoyándose en las zonas verdes calificadas por el planeamiento urbanístico, las ejecutadas y las pendientes, para así conformar un corredor verde que discurrirá por el borde del término municipal. De la extensa red de parques y zonas verdes, dos de ellos presentan el tamaño equivalente a cuatro campos de fútbol.
Este circuito favorecerá la biodiversidad con el mantenimiento de especies autóctonas, símbolo del patrimonio natural madrileño, como encinas, álamos, acebuches, madroños, pinos piñoneros y carrascos, algarrobos, sauces, fresnos, olmos y otras especies arbóreas, junto a retamas, majuelos, adelfas, romeros, tomillos, enebros, jaras y otros arbustos y matas. Los senderos dentro de las masas forestales propiciarán el paseo y la práctica del deporte. También se prevé construir ecoductos en aquellos puntos donde puedan evitarse las infraestructuras de transporte para lograr la continuidad ecológica del corredor.
Este desarrollo participará en el Proyecto Life, una iniciativa de la Comisión Europea dedicada al medio ambiente que establece un modelo para el tratamiento sostenible del ciclo del agua. Este sistema ayudará a analizar la calidad de agua y a conseguir regenerarla, para abastecer a gran parte de los parques de las urbanizaciones. El drenaje urbano sostenible en los viarios y zonas verdes promueve una gestión responsable de los recursos hídri cos en el sector. Además, se recuperarán el Arroyo de los Ahijones y la Vereda de Estevillas, dos importantes zonas incluidas en un parque lineal de 30 hectáreas que cruza el sector en el eje norte-sur.
Hacer ciudad
Los Ahijones, testimonio del moder no concepto de ‘hacer ciudad’, integrará servicios y comodidades dentro de una trama urbana que permitirá a sus residentes acceder, en menos de 15 minutos, a equipa mientos públicos y privados. Está prevista la construcción de guarderías, centros de ense ñanza, clínicas, hospitales, gasolineras, cen tros de ocio, polideportivos, supermercados y una amplia variedad de comercios locales. El diseño del sector pone los acentos en la utilización del transporte público, la electri ficación del transporte privado y el fomento de la energía fotovoltaica. Se van a edificar 113.000 metros cuadrados de zonas terciarias de proximidad, distribuidas de manera estratégica por todas las vías principales del sector.
La L9 de Metro conectará con Madrid en tan solo 15 minutos
Asimismo, la capacidad del barrio permitirá levantar importantes dotaciones como una universidad o un museo. Además de su infraestructura física, Los Ahijones lanza una apuesta significativa por la cultura y la memoria colectiva, dedicando cinco de sus calles y glorietas a grandes obras de la literatura española: La Regenta, El Lazarillo de Tormes, Nazarín, Los Pazos de Ulloa y La Colmena. La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid tomó esta decisión tras la propuesta de la Junta Municipal de Vicálvaro. Este gesto no solo enriquece el panorama cultural del barrio, sino que también sirve como un recordatorio de la riqueza literaria de España, creando un diálogo continuo entre el pasado, presen te y futuro de la comunidad.
El futuro de la vida urbana
Los Ahijones representa más que un desarrollo urbanístico, es un microcosmos de lo que podría ser el futuro de la vida urbana en Madrid y en otras metrópolis del mundo. Con el enfoque en la sosteni bilidad, la movilidad, la accesibilidad y la vida comunitaria, este proyecto desafía las normativas tradicionales de urbanización y se perfila como un modelo a seguir. Mientras Los Ahijones avanza hacia su finalización, prevista entre 2030 y 2031, su desarrollo continuará siendo objeto de seguimiento y análisis. Las promesas y desafíos que presenta este barrio serán, sin duda, un referente en los debates sobre urbanismo sostenible, movilidad y planifi cación de ciudades. Los Ahijones no solo ampliará la oferta de viviendas, sino que redefinirá lo que significa vivir en Madrid.
Este proyecto invita a reflexionar sobre el futuro de nuestras ciudades y el papel que cada uno de nosotros desempeña en la construcción de comunidades más habitables, sostenibles y conectadas. Los Ahijones, con su visión y ejecución, se convierte en una página vibrante en la crónica urbana de Madrid, que disfruta rán también las generaciones venideras.
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