De hecho, esta circunstancia es de lo más habitual cuando se trata de fincas rústicas.
Conozcamos por qué es importante que los datos de superficie registrales concuerden con los reales (y con los indicados en las escrituras) y qué debemos hacer para subsanar esos errores.
¿Por qué corregir los datos registrales de superficie incorrectos?
Existen dos posibilidades:
- Que la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad sea inferior a la real.
- Que sea superior.
En el primer caso, tanto si somos los vendedores como los compradores de la propiedad, nos interesa que la superficie registral concuerde con la realidad y, en su caso, con lo indicado en las escrituras.
En el segundo, un exceso de superficie registral provocará que todos los años tengamos que pagar un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) más alto del que realmente nos corresponde.
Correcciones que pueden hacerse directamente en el Registro de la Propiedad
Estas son las correcciones menores que pueden gestionarse, sin intervención notarial, ante un registrador de la propiedad:
- Rectificaciones de superficie cuyo exceso de cabida no sea superior al 5 % de la inscrita.
- Excesos de cabida desde el 5 % hasta el 10 % de la propiedad inscrita.
En el segundo caso, es preciso aportar una certificación gráfica y descriptiva del catastro, que acredite la modificación que se solicita. Y en el primero, esa certificación no es un requisito imprescindible, pero resulta aconsejable aportarla.
Correcciones de superficie que exigen la intervención de un notario
Si la diferencia de superficie excede del 10 %, hay que acudir a un notario y aportar la siguiente documentación:
- Descripción registral actual de la propiedad.
- Descripción real (a la que se ajustará la modificación).
- Certificación gráfica y descriptiva del catastro.
- Todos los datos de que dispongamos, relativos a la finca objeto de la modificación y a las colindantes (incluyendo identidad y domicilios de los propietarios).
- Declaración responsable, indicando que la diferencia de superficie se debe a un error del Registro de la Propiedad.
Es frecuente que los datos del catastro también sean incorrectos. En ese caso, es necesaria la intervención de un arquitecto técnico para que certifique en el catastro la nueva representación gráfica de la finca.
Este cambio catastral ha de efectuarse previamente a la solicitud de modificación de superficie en el Registro de la Propiedad.
¿Es obligatorio corregir los errores de superficie antes de efectuar la operación de compraventa de la propiedad?
Es conveniente, pero no obligatorio. A modo de ejemplo, no es lo mismo comprar un piso para alquilar que adquirir una casa en una finca rústica para revenderla en un corto periodo de tiempo.
En el primer caso, los errores de superficie probablemente serán mínimos y, además, no afectan para nada al futuro arrendatario.
En el segundo, los errores catastrales pueden afectar a una superficie muy considerable de la finca y a sus lindes, provocando objeciones en los posibles compradores.
Concluyendo, el procedimiento para ajustar a la realidad la superficie registral de una finca puede llegar a ser muy prolijo y enrevesado. Por tanto, si queremos agilizarlo, lo más recomendable es encargar las gestiones a una empresa de servicios inmobiliarios que disponga de profesionales experimentados en este tipo de trámites.
Además, en estas empresas nos informarán de otros detalles que afectan económicamente a la futura operación de compraventa. Por ejemplo, de cuánto cuesta escriturar una casa o del importe aproximado que tendremos que liquidar por el impuesto de plusvalía.
