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¿Nuda propiedad o hipoteca inversa?

¿Nuda propiedad o hipoteca inversa?
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Por MDO
jueves 21 de octubre de 2021, 07:00h

Es muy posible que en los últimos años hayas oído hablar sobre algunos conceptos que antes sencillamente ni te sonaban. Nos referimos a nuda propiedad o hipoteca inversa. Con el sistema de pensiones tambaleándose no es extraño que muchas personas estén pensando en asegurar su futuro como jubilados.

La crisis por la COVID-19 también ha hecho su trabajo. Ante el temor por la inestabilidad económica y la pérdida de puestos de trabajo, los españoles redujeron el gasto hasta un 5,2 % durante los meses más duros de la pandemia, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Al mismo tiempo, el ahorro se incrementó un 11,2 %, la tasa más elevada que se ha observado desde el tercer trimestre de 2009, en plena crisis económica.

Sin embargo, en plena recuperación, los hogares han dejado de contener el gasto del modo que lo habían hecho durante la pandemia. La vuelta a la normalidad, con la apertura del ocio, la restauración, el comercio y el resto de actividades está apoyándose en el ahorro acumulado hasta ahora.

Ante este panorama cambiante, muchos ciudadanos buscan soluciones que puedan servirles como colchón el día de mañana. Y no nos referimos a los planes de pensiones, que también están en el radar de muchos, sino al hecho de usar la propiedad de una vivienda para obtener un dinero que les sirva para complementar su pensión de jubilación.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es una opción que permite a las personas mayores transmitir la propiedad de su casa, manteniendo a la vez el derecho de uso y disfrute mientras vivan. Con la venta, el comprador aporta liquidez en un período de la vida en la que los ingresos pueden haberse reducido considerablemente. El comprador puede adquirir un inmueble y hacerlo por un precio muy inferior al que tendría en el mercado (incluso un 20 % o un 50 %). Al cabo de los años, cuando el propietario original fallezca, se convertirá en pleno propietario del mismo.

El dinero obtenido con la nuda propiedad suele entregarse al vendedor a través de un pago único, aunque también hay casos en los que se acuerda el pago de una renta vitalicia periódica. Otra opción es pagar una parte del importe al inicio y cobrar el resto a través de rentas mensuales.

Desde el punto de vista del que vende, hay que decir que esta es una buena opción para propietarios a partir de los 65 años (como mínimo) sin descendencia, viudos o solteros, que no tienen la necesidad de dejar su propiedad en herencia, quieren complementar una pensión baja y no tienen otras opciones para generar ingresos extra.

Del lado del comprador, esta operación suele ser idónea para inversores que no van a necesitar esa vivienda en el corto plazo y no tienen prisa por obtener la propiedad. Este tipo de operaciones suelen realizarse con propietarios que ya superan los 75 años, tienen pisos en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y, por tanto, resultan altamente rentabilizables.

En cuanto a fiscalidad, hay que tener en cuenta que la nuda propiedad que genere ganancias de capital al vendedor tributará en la base imponible del ahorro, entre el 19 % y el 21 %. Aquellos que reciban una renta vitalicia, deberán tributarla anualmente, pero con porcentajes de un 20 % (entre los 66 y 69 años) y un 8 % (a partir de los 70). Si se trata de la transmisión de una vivienda habitual y el vendedor tiene más de 65 años, las ganancias obtenidas quedarán exentas de tributación en el IRPF.

¿Qué es la hipoteca inversa?

Fijémonos ahora en la hipoteca inversa, que suele ser una opción que los propietarios estudian de forma complementaria a la nuda propiedad. La hipoteca inversa es otra manera de obtener un complemento a la jubilación, aprovechando que se dispone de la propiedad de una vivienda.

La hipoteca inversa es, en realidad, un crédito o préstamo que se garantiza con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual, aunque también puede hacerse sobre otros inmuebles que no lo sean. Se concede a través de un pago único o ingresos periódicos a personas mayores de 65 años.

El banco entregará ese dinero al usufructuario, que lo será mientras viva, porque la casa se podrá seguir utilizando. Cuando fallezca, los familiares recibirán aquello que muchos han bautizado como ‘herencia envenenada’, porque para recuperar la vivienda tendrán que devolver el dinero al banco o decidir si cobrar lo queda de préstamo, si es que queda algo.

Para que el banco pueda conceder una hipoteca inversa, la vivienda tiene que estar libre de cargas (si todavía está hipotecada, el mismo préstamo puede servir para terminar con el pago y cancelar la hipoteca). Lo que hará, habitualmente, es ofrecer la hipoteca inversa si la vivienda se encuentra en una ciudad grande, en la que sea posible obtener una alta rentabilidad.

El importe que proporcionarán a los vendedores será el valor resultante de la tasación y, aunque puede abonarse todo de golpe, lo más normal es que se realicen abonos mensuales, trimestrales o anuales, dependiendo de lo acordado. Se seguirá pagando hasta que se agote el dinero, aunque algunas entidades ofrecen seguros (muy caros, por cierto) para que la persona pueda seguir cobrando aunque haya agotado el valor de la casa y sobreviva a la edad calculada al realizar la operación.

Fiscalmente, las cantidades que se perciben no están sujetas a tributación. Sí lo están aquellos ingresos obtenidos a través de un seguro de rentas, que será un 1,44% de lo percibido.

¿Y qué hay de los herederos? En este caso, la pelota queda en su tejado. Podrán elegir si quieren devolver el dinero al banco para hacerse con la vivienda o prefieren cobrar lo que reste del préstamo, aunque no es una opción que acostumbren a ofrecer.

Antes de decantarse por hipoteca inversa o nuda propiedad hay que estar muy seguros del paso que vamos a dar. Es importante contar con un asesor que pueda indicarnos de manera objetiva cuáles son los riesgos, beneficios y desventajas para no pillarse los dedos.

Lo ideal es consultarlo con la familia, especialmente con los herederos, aunque está claro que cada vez son más las personas mayores que quieren aprovechar el valor patrimonial de su vivienda para disfrutar de sus últimos años lo más cómodamente posible.