Para los españoles, la vivienda ha sido desde hace generaciones uno de los deseos vitales más predominantes, ya sea para habitarla o como inversión. En nuestro país, la tierra y la vivienda siempre han sido bienes particularmente valorados, en comparación con las naciones de nuestro entorno. En numerosas ocasiones, he oído a políticos comentar que el abultado porcentaje de vivienda en propiedad en España debería reducirse hasta llegar a equilibrarse con el porcentaje de vivienda en alquiler, y quedar ambos en un 50%: un fifty-fifty más acorde con las referencias europeas. ¿Por qué tiene que ser esto así? ¿Acaso la gente no sabe lo que hacer con su dinero? Más bien, los ciudadanos hacen las cosas guiados por unos motivos que conocen, y lo suelen hacer juiciosamente cuando eligen libremente y no se dislocan los mercados con intromisiones.
De cualquier modo, conviene partir de que el mercado de la vivienda, en todas sus facetas, es uno de los mercados más intervenidos que hay. Existe una maraña de tributos, normativas y actuaciones de entidades y administraciones que lo distorsionan.
Siguiendo al que fue presidente del Banco Hipotecario, Julio Rodríguez López, la demanda y los precios de la vivienda dependen sustancialmente de las condiciones de financiación externa: tipo de interés, plazo del préstamo para la adquisición, relación entre el montante del préstamo en relación con el valor de la vivienda y facilidades que ofrezcan las entidades de crédito para conceder el préstamo.
En este contexto, las condiciones de los mercados de capitales influyen de manera crucial sobre la situación del mercado de la vivienda: los episodios de auge inmobiliario en España han venido acompañados de fuertes expansiones del crédito hipotecario a promotores y compradores de vivienda, mientras que el fin de dichas etapas de expansión ha coincidido con cambios en la orientación de la política monetaria, que se plasman en elevaciones de los tipos de interés y mayores restricciones a los créditos.
Observando históricamente las etapas más representativas de auge inmobiliario en nuestro país, podemos comenzar retrotrayéndonos poco más de medio siglo: a principios de los años 70 del siglo XX se registró una etapa de expansión inmobiliaria, facilitada por un sistema de “dinero pasivo” para las entidades bancarias por parte del Banco de España y unos tipos de interés por debajo de la tasa de inflación. Ante la desaparición definitiva del sistema de tipos de cambio fijos establecido en los acuerdos de Bretton Woods, surgen importantes tensiones inflacionistas que se recrudecen con la crisis del petróleo de 1973. Esto llevó a las autoridades monetarias a subir los tipos y restringir la concesión de créditos, lo que supuso un frenazo casi total de la construcción residencial, dejándose inacabadas innumerables promociones. Los precios nominales de las viviendas continuaron elevándose gradualmente, aunque los precios reales (descontando el efecto de la inflación) disminuían.
El siguiente proceso de auge no volvió a registrarse hasta mediados de los años 80, y llegaría hasta 1991; este proceso fue impulsado por la desaparición de las restricciones al crédito hipotecario, la adhesión a la entonces denominada Comunidad Económica Europea (1986) y la desaparición de los pagarés del tesoro en ese mismo año (estos títulos, a efectos prácticos, funcionaban como dinero negro y, al desaparecer, muchos inversores optaron por evitar el afloramiento fiscal de estos fondos con la práctica de comprar viviendas con un valor de mercado creciente, pero escriturando por un valor bajo y pagando el resto en efectivo sin comunicarlo al fisco). La demanda residencial se expandió y, tanto los precios nominales como los reales aumentaron, pese a los altos tipos de interés. La vivienda se afianzó como un activo de inversión sólido (especialmente frente al fiasco de la renta variable desde mediados de los 70 hasta mediados de los 80).
Los tipos de interés altos (por encima del 15%), el período de turbulencias monetarias dentro del Sistema Monetario Europeo -que abarcaría desde 1992 hasta finales de 1994- y la incertidumbre sobre las repercusiones de la primera Guerra del Golfo, acabaron malogrando este segundo período de expansión. Si bien los precios nominales de las viviendas descendieron sólo ligeramente entre 1991 y 1996, los precios reales descendieron apreciablemente.
El siguiente período de auge tuvo lugar entre 1998 y 2006, especialmente impulsado por el vertiginoso descenso de los tipos de interés que se experimentó cuando se tuvo la práctica certeza de que íbamos a incorporarnos a la Europa del euro en 1999 (tipos de interés que también se mantuvieron moderados durante los primeros años de la moneda única) y al apoyo de los gobiernos a las medidas normativas y de todo tipo que favoreciesen la adquisición de viviendas. Por otro lado, las entidades de crédito no tuvieron problemas en captar ahorro en los mercados exteriores para financiar al sector inmobiliario. En consecuencia, se desató una verdadera euforia compradora, constructora y de aumento del crédito hipotecario, que llevó los precios a unos incrementos de hasta el 150%.
Recordamos que en estos tiempos las abuelas recomendaban, con razón, comprar viviendas, porque su precio no bajaba (y frente a la escasa rentabilidad de otras inversiones). Era una recomendación de buen juicio, porque durante toda la historia que conocían, y hasta 2007, los precios nominales (no los reales) nunca habían bajado. Otra cosa distinta es que se crease el falso mito de que “la vivienda es un activo que no puede bajar nunca”, que fue la raíz de la burbuja inmobiliaria y su posterior estallido.
Ya en 2007, sin restricción del crédito, pero con mayor selección de los clientes por parte de las entidades de crédito y con una acusada elevación de los tipos de interés del Banco Central Europeo (llegando a un máximo de 5,3% en 2008), comenzó a despeñarse el mercado inmobiliario. Las expectativas de nuevos aumentos de precios de viviendas llegaron a su límite, a la vez que aumentaba la nueva oferta de viviendas; consecuentemente, las ventas y los precios comenzaron a descender. A este panorama a nivel nacional se sumó la crisis internacional de endeudamiento de 2008, consumándose el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Después del pico de precios en 2008, y hasta ir tocando suelo el mercado en 2015, los precios nominales y reales cayeron en picado. A pesar de que los tipos de interés eran casi nulos -con una inflación negativa o cercana a cero-, el crédito fluía con cuentagotas y los compradores eran poco proclives a adquirir activos sobrevalorados que podían seguir bajando de precio.
Hacia 2015 el mercado fue terminando la corrección y comenzó a recuperarse gradualmente, aunque se aprecia que la demanda se ha relanzado desde la crisis del Covid y que los precios han subido sensiblemente en los últimos trimestres. Los datos del INE del segundo trimestre de 2022 reflejan que la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda disminuye medio punto y se sitúa en el 8,0%, subiendo los precios de la vivienda un 1,9% respecto al trimestre anterior.
En general, se aprecia históricamente el carácter eminentemente monetario de los ciclos de la vivienda, marcados por las expansiones o retracciones del crédito hipotecario y la orientación de la política monetaria -plasmada en aumentos o disminuciones de los tipos de interés-.
A la vista de lo anterior, ¿qué se puede esperar que ocurra en el futuro próximo?
Como vimos en el artículo anterior, ante las elevadísimas tasas de inflación, el Banco Central Europeo ha emprendido una escalada radical de los tipos de interés, lo que repercute sobre las hipotecas elevando la mensualidad a pagar. Esta situación también lleva a que las entidades de crédito sean más cautas a la hora de conceder préstamos y sean especialmente estrictas al aplicar sus criterios de riesgo a una población cada vez más empobrecida. Esto conduciría que el ciclo alcista del precio de la vivienda esté tocando a su fin.
Sin embargo, los valores actuales de la vivienda, según las sociedades de tasación, están un 20% por debajo de los máximos alcanzados en los momentos previos al estallido de la burbuja. Por otro lado, existe un “stock” disponible escaso (especialmente en zonas críticas, como algunas capitales de provincia) y los costes de construcción han subido, a la vez que la vivienda también se demanda como valor refugio frente a la inflación. No se presenta un mercado en el que haya una burbuja inmobiliaria que pueda estallar.
En cuanto a los síntomas reales del mercado inmobiliario, estamos asistiendo en los últimos tiempos a una presión acelerada por vender viviendas antes de que la abrupta subida de los tipos de interés surta sus efectos.
En definitiva, es previsible que el mercado de la vivienda sufra una corrección en sus precios en consonancia con la elevación de los tipos de interés, que llevará a que presenciemos en 2023 un proceso de reducción de los precios de los inmuebles, aunque muy lejos de la abrupta caída de la crisis de 2008. Es normal que los precios se reduzcan, pero ¿quién podrá comprar el ansiado pisito?
Si (
No(
A favor (
En contra (
