La mensualidad del pago de la hipoteca, como partida principal del gasto fijo de las familias que están financiando su vivienda, había ido perdiendo relevancia los últimos años frente a otros gastos inquietantemente crecientes, como la energía o el IBI. Pero la cosa ha cambiado, y la subida de precios comienza a sentirse en la mensualidad de las hipotecas. La inflación viene afectando cada vez más a los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y, como consecuencia, ya amenaza a los más de 4 millones de hipotecados a tipo variable que hay en España.
El pasado día 8 de septiembre, el Consejo de Gobierno del BCE decidió elevar los tipos de interés un 0,75%, a la vez que avisaba de que las subidas continuarían. Con esto, las operaciones principales de financiación -que marcan el tipo de interés oficial del Eurosistema- se sitúan en el 1,25%, mientras que el tipo para las facilidades permanentes de depósito alcanza el 1,50 % y el de las facilidades permanentes de crédito el 0,75%.
Es la primera vez que el banco emisor realiza una subida de tipos tan abultada y, como anunció su presidenta, Christine Lagarde, se hace “porque la inflación permanece demasiado alta y es probable que siga por encima de nuestro objetivo por un período largo de tiempo”. A la vez, las previsiones del BCE sitúan la Eurozona en un escenario de ralentización o, incluso, una recesión en 2023 si hay un corte total del gas ruso.
Teniendo en cuenta que la media de inflación en la zona euro en el mes de agosto ha sido del 9,1%, debido principalmente a la escalada de los precios de la energía por la guerra de Ucrania, y que el objetivo a medio plazo del BCE es del 2%, este organismo ha hecho explícita su opción de dar un importante paso adelante, desde unos tipos de interés acomodaticios (pensando en no perjudicar la recuperación económica) hasta hacer retornar la inflación al mencionado objetivo del 2%.
El BCE, después de tardar demasiado en aplicar una política monetaria restrictiva, ahora -en concordancia con la Reserva Federal- está subiendo abruptamente los tipos, tras pasar más de una década con estímulos monetarios que llevaron a los tipos de interés al terreno negativo; y va a continuar. Esto tiene una incidencia directa sobre los tipos de interés de mercado; en concreto, con el Euríbor, principal referencia de las hipotecas a tipo variable.
El Euríbor es la media de los tipos de interés a que se prestan dinero los bancos a diferentes plazos. Es el tipo más generalizado para operaciones de crédito a tipo variable en la Unión Europea debido al gran tamaño del mercado interbancario de depósitos, a la claridad en su determinación, al conocimiento del mercado de las instituciones que actúan y a su flexibilidad. El Euríbor es, por tanto, el indicador más fiel del “precio de mercado” del dinero.
Se fija cada día con las normas de la FBE (Federación Bancaria Europea). La FBE lo calcula como el mejor tipo, entre los mejores bancos, al que se ofrecen los depósitos en la zona euro en el mercado interbancario a las 11:00 a.m. (hora de Bruselas). Las operaciones son a diferentes plazos prefijados (1 día, 1mes, 3 meses, 6 meses, 12 meses) y tienen como plazo máximo el año.
Las hipotecas a tipo variable se suelen revisar cada 6 meses o cada 12 meses utilizando el Euríbor como referencia. El tipo variable queda expresado por la suma del tipo de referencia y el tipo diferencial. Por ejemplo: Euríbor + 1,25%.
¿Cómo afecta, a efectos prácticos, la subida de los tipos de interés a la mensualidad de una hipoteca?
Podemos plantear un caso real de préstamo tipo, con un interés variable de Euríbor + 1,25%, por un importe de 150.000 € y a 20 años. Para acotar las posibilidades, estimamos que el Euríbor a un año puede oscilar en torno a cuatro escenarios:
1- Favorable: Euríbor = 0%. Como ha sido -aproximadamente- durante los últimos años, hasta el despegue del proceso inflacionista.
2- Actual: Euríbor = 1,249%. Tipo real a 12 meses en agosto de 2022.
3- Sostenido: Euríbor = 2%. Tipo estabilizado con la inflación controlada en la zona euro.
4- Desfavorable: Euríbor = 5,393%. Tipo máximo histórico en julio de 2008.
Partimos de la situación previa a la que estábamos acostumbrados como situación favorable, con un Euríbor a 1 año nulo. Consideramos después el valor actual, que es el valor real más reciente: 1,249% en agosto; posteriormente, tenemos en cuenta un posible tipo sostenido del 2%, que se podría corresponder con una inflación mantenida de la misma tasa en la zona euro; finalmente, tomamos el valor máximo histórico del 5,3935%, que causó gran inquietud entre los hipotecados y una morosidad creciente, hasta que el BCE -a partir de ese momento- comenzó a bajar tipos abruptamente.
Para calcular la mensualidad de una hipoteca, se suele utilizar en la práctica totalidad de los casos el método francés de amortización, que supone que los pagos mensuales sean iguales durante todo el período de cálculo -habitualmente un año- hasta que llega la siguiente revisión en función del Euríbor. En cada pago mensual, el capital amortizado va aumentando con respecto al anterior, mientras que los intereses van disminuyendo. Utilizamos para el cálculo un simulador de hipotecas facilitado por el Banco de España en su portal del cliente bancario.
1- Favorable: Euríbor = 0%. Mensualidad = 706,70 €
2- Actual: Euríbor =1,249%. Mensualidad = 794,78 €
3- Sostenido: Euríbor = 2%. Mensualidad = 850,79 €
4- Desfavorable: Euríbor = 5,393%. Mensualidad = 1.131,02 €
Se aprecia que el porcentaje de subida no tiene una repercusión proporcional en la mensualidad, sino apreciablemente mayor; el aumento del montante de la mensualidad desde la posición favorable a la desfavorable es de un 60%. Por otro lado, hay que tener en cuenta que el impacto del crecimiento del Euríbor depende del año de la contratación e iría disminuyendo conforme se acerca el final del préstamo, al ir disminuyendo los intereses y pagarse sobre todo principal.
En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, los deudores pagarán la cantidad constante que tienen establecida, pero los que desean solicitar préstamos con esta modalidad, tendrán que atenerse a las condiciones que están modificando ya los bancos; estas entidades, con la intención de desviar la demanda de solicitantes hacia los préstamos a tipo variable en esta situación de incertidumbre, han retirado esas ofertas jugosas de tipos al 2%, y se están ofreciendo unos tipos fijos que ya superan el 3% -y subiendo-.
Por otro lado, el efecto esperable de la subida de tipos es una reducción sensible del precio de la vivienda, teniendo en cuenta que se parte de tipos casi nulos y el recorrido al alza es largo, a la vez que el poder adquisitivo de los españoles está sufriendo una merma -especialmente en los salarios de los más jóvenes, como segmento de público particularmente interesado en la adquisición de viviendas-. Los que pueden salir menos perjudicados son los ahorradores, que con los tipos positivos podrán enjugar en parte el deterioro producido por la inflación.
En un suma y sigue, a los incrementos experimentados de forma ineludible en los recibos domésticos y las facturas de las compras familiares, se ha sumado el de la mensualidad de la hipoteca. A la hora de hipotecarse, hay que olvidar los pretéritos tipos casi nulos y volver a considerar seriamente el tener la suficiente holgura económica cuando se firma un tipo variable y, para quien opte por el tipo fijo con una oferta interesante, mejor firmar pronto, antes de que suba.
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