Una sentencia del Tribunal Supremo ha desestimado el reconocimiento del derecho a adquirir los pisos que en 2013 fueron vendidos por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid al fondo de inversión Fidere, durante la alcaldía de Ana Botella.
Europa Press ha tenido acceso a una sentencia que estima el recurso de casación presentado por Fidere en contra del fallo de noviembre de 2021, el cual reconoció el derecho de retracto sobre las viviendas arrendadas por los demandantes, una pretensión que queda así desestimada.
En octubre de 2013, un total de 1.860 viviendas, junto con 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, fueron vendidos por la EMVS a Fidere. Estas propiedades pertenecían a 18 promociones de viviendas en Madrid, las cuales fueron construidas bajo diferentes regímenes de protección pública. Entre las promociones se incluían los pisos que estaban arrendados a los demandantes.
Los arrendatarios mencionados pretendían ejercer su derecho de retracto arrendaticio sobre cada uno de los apartamentos que ocupaban como inquilinos, priorizando su interés frente a la compradora a la que dmandaron.
El Alto Tribunal señala en su argumentación que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 modificó de manera significativa la estructura de los derechos de adquisición preferente, al disminuir notablemente los casos en los que estos son aplicables.
El artículo 25.7 establece una norma que limita de manera más estricta los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios en comparación con su versión anterior. Para que esta norma sea aplicable, es necesario verificar que se cumplen las condiciones de 'venta conjunta' que se especifican en el mismo.
El objeto de la venta abarca todos los inmuebles o fincas que el transmitente posee en el edificio, o bien, se refiere a la venta conjunta de todos los pisos y locales del inmueble, incluso si pertenecen a diferentes propietarios. La exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) solo sería aplicable en estos casos específicos.
La compraventa en cuestión, aunque podría no haber abarcado todos los elementos del edificio donde se hallan los pisos arrendados a los demandantes (viviendas y locales), sí incluía todas las unidades que pertenecían a la Empresa Municipal de Viviendas en cada edificio al momento de la transmisión y que eran parte de las diversas promociones involucradas en la compraventa.
En relación al caso, se incluían todas las propiedades que la vendedora poseía en ese edificio específico. Además, la Sala argumentó que el hecho de que dicha venta se realizara junto con otras propiedades de diferentes edificios no impide la aplicación del artículo mencionado. Esto se debe a que uno de los supuestos de hecho para aplicar dicho artículo establece que el objeto de la venta debe abarcar todas las fincas o unidades inmobiliarias que el arrendador poseía en el edificio donde se encuentran los pisos o locales arrendados.
Los magistrados señalan que, para estos efectos, no es relevante que esa venta sea parte de una operación más extensa, como múltiples promociones inmobiliarias o edificios, ya que la Ley no lo impide.
La justificación para que el arrendatario no pueda ejercer el derecho de retracto radica en que la venta se efectúa sobre un bien diferente al que está sujeto el arrendamiento. Según la ley, solo se permite que el retrayente readquiera el objeto específico del arrendamiento que sea una unidad independiente, y esta es precisamente la situación que se presenta en este caso.
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