Ley de Vivienda contra la propiedad de vivienda

El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda fue aprobado por el Senado el pasado 17 de mayo, con lo que se finalizó su tramitación parlamentaria. A pesar de su título, nos podemos preguntar: ¿estamos tratando del derecho a la vivienda o de la restricción de los derechos de la propiedad sobre la vivienda?

La ley que el Gobierno de PSOE y Podemos ha pactado con ERC y Bildu tiene unas medidas muy controvertidas que, fundamentalmente, acorralan a los propietarios. Las principales medidas polémicas serían las siguientes:

Control de precios

Los contratos de alquiler que se renueven en 2024 no podrán superar el 3% de subida cuando el propietario sea considerado un gran tenedor (persona física o jurídica titular de 10 o más inmuebles). Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el aumento será el pactado entre las partes, pero si no llegan a un acuerdo, no podrá superar el 3%.

En este sentido, el IPC desaparece como índice de referencia para actualizar la renta, y se sustituirá, para evitar "incrementos desproporcionados" por un nuevo índice que definirá el Instituto Nacional de Estadística antes del 31 de diciembre de 2024.

Se contemplan las zonas de mercado residencial tensionado para orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en "aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales."

Por otro lado, las administraciones competentes podrán declarar zonas tensionadas aquellas en las que se cumple cualquiera de estas dos condiciones: la primera es que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos, esté por encima del 30% de los ingresos medios de los hogares. La segunda es que el precio de compra o alquiler de la vivienda, en los 5 últimos años, haya crecido al menos tres puntos por encima del IPC autonómico de la comunidad autónoma correspondiente.

En las zonas tensionadas, esta Ley permite a las comunidades autónomas rebajar de diez a cinco viviendas la condición de gran tenedor.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá:

- Cambiar el régimen de prórrogas previsto en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), permitiendo al arrendatario, tras finalizar el período de prórroga, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y con máximo de tres en las mismas condiciones; el arrendador -salvo ciertos supuestos- estará obligado a aceptarla.

- Poner tope al precio de los arrendamientos: en la firma de nuevos contratos, si el arrendador no es un gran tenedor, la renta, en general, no podrá superar la del contrato anterior, después de aplicarse la cláusula de actualización anual. Si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá superar el límite máximo del precio aplicable conforme al futuro sistema de índices de precios de referencia.

También, dentro de áreas tensionadas, la Ley introduce beneficios fiscales para los pequeños propietarios que arrienden sus bienes inmuebles con destino a vivienda.

Por otro lado, se permite a los ayuntamientos poner recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de viviendas desocupadas. Dependiendo de los casos, estos recargos podrán oscilar entre el 50% y el 150%.

La primera en la frente: en los arrendamientos renovados en 2024, las subidas estarán limitadas al 3% para todos los grandes tenedores y, probablemente, para la mayoría de los que no sean grandes tenedores; después de 2024, las rentas se actualizarán con un índice que, aunque se presenta como incierto, presumiblemente se sitúe por debajo del IPC para evitar "incrementos desproporcionados" (¿con respecto a qué?); y en las zonas tensionadas, como hemos visto, habrá topes a los nuevos contratos para los grandes tenedores y los que no lo sean.

Hay gran cantidad de estudios y de evidencias empíricas -valgan los ejemplos de Barcelona, o de Berlín -entre 2014 y 2019-, que reflejan que los controles de precios acaban por reducir la oferta de alquiler. Si hay un déficit de vivienda, se produce una elevación de su precio, y esta mayor rentabilidad hace aumentar su oferta e incentiva la construcción de viviendas. Si esta elevación del precio afecta mucho a la población con niveles de renta más bajos y el Gobierno decide poner topes a los alquileres, a corto plazo, esta inferior rentabilidad hará que salga menos vivienda al mercado; perjudicando más aún a la población con menores ingresos, que empeora su acceso a la vivienda. A medio plazo, gran parte de los caseros optarán por vender, haciendo la vivienda menos accesible para la población con rentas más bajas -al tener pocas posibilidades de obtener una hipoteca-; por otro lado, se reducen los incentivos para construir viviendas destinadas al alquiler.

Siendo el objetivo de la Ley facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda de alquiler con especial énfasis en aquellos con niveles de renta bajos, a largo plazo, los controles de precios resultan inoperantes y el efecto sobre el acceso al alquiler es el contrario del que se buscaba.

Con los controles de precios, la carga de la ayuda adicional para los más necesitados recae en un grupo particular de personas (en este caso, los caseros) mediante la expropiación sin compensación de una parte de la rentabilidad económica de su vivienda, cuando debiera ser sufragada por el total de los contribuyentes. El sistema de las subvenciones directas, para dar estas ayudas, sería mucho menos costoso que el sistema de controles de rentas, y no lleva a tener efectos contraproducentes. Eso sí, los políticos no podrían ir de justicieros para ayudar al pobre, a costa de conseguir lo contrario.

Desahucios y protección a la ocupación

Se introducen cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para los procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad.

Se dificultan las condiciones para desahuciar a los inquilinos que incumplan las obligaciones que figuran en el contrato y recuperar la posesión de una finca, ya que, para que se admita la demanda que pretenda la recuperación de dicha posesión, además de lo preestablecido, adicionalmente en esta Ley se obliga al dueño de la misma a certificar que no es un gran tenedor (con la certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora) y que el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante.

Cuando la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, está obligada a acreditar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, para lo que deberá aportar un documento acreditativo, con el consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes que hayan sido específicamente designados con arreglo a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Como es muy previsible que la persona ocupante no dé su consentimiento, este requisito también podrá cumplirse mediante: 1ºuna declaración responsable, con justificante acreditativo, de la parte actora de haber acudido a los servicios antes indicados sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes. 2º Documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Si la vivienda es la habitual del ocupante y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, para que la demanda sea admitida existe un requisito más, consistente en que haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, establecido por las Administraciones Públicas competentes.

Hay que reseñar que en la Ley se ha ampliado el ámbito de protección para las situaciones de vulnerabilidad, incluyendo, además de los criterios de renta, otros como que residan menores de edad en la vivienda o ser víctima de violencia de género.

Cuando se trata de una ejecución hipotecaria de vivienda habitual, la protección del ocupante vulnerable se realiza aplicándose un procedimiento análogo al de desahucio. Además, en todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo. Medida polémica, ya que permite a los ocupas atrincherarse y tomar a tiempo otras medidas físicas para mantenerse dentro de la vivienda.

También se establece un procedimiento de decisión del tribunal acerca de la eventual suspensión del procedimiento de desahucio tras una valoración ponderada y proporcional de cada caso concreto. En cuanto a los plazos, se amplían los correspondientes a los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 meses para las jurídicas (frente a los actuales plazos de 1 y 3 meses, respectivamente).

Además del control de precios, los procedimientos de desahucio y lanzamiento se han convertido en una verdadera carrera de obstáculos para el casero a la hora de recuperar la posesión de una finca; especialmente, para el gran tenedor, se invierte de forma impresentable la carga de la prueba, obligándolo a demostrar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. La falta de rentabilidad, unida a las dificultades y riesgos que conlleva la recuperación de la ocupación, disuadirán a muchos propietarios a poner sus viviendas en alquiler y, muchos de ellos, las venderán. En caso de que decidan alquilar la vivienda, gran cantidad de ellos optarán por el alquiler turístico o temporal (con mayor certeza de recuperación) y, los que opten por el alquiler tradicional, tenderán a buscar inquilinos de alta solvencia económica (buena noticia para los funcionarios) y a rechazar inquilinos con apariencia de vulnerabilidad y posibilidades de convertirse en inquiocupas. Más medidas contraproducentes.

Si se busca abaratar el precio del alquiler en España de manera eficiente, las recetas tradicionales no son muy complicadas: aumentar la oferta de suelo -donde puede tener especial protagonismo el suelo público-, incentivar la promoción de viviendas a precios contenidos, reducir la carga fiscal sobre la vivienda, y favorecer los mecanismos de mercado para conectar de manera libre, voluntaria y transparente la oferta y la demanda dentro de un marco de seguridad jurídica, donde no se permitan tamaños abusos en los contratos como los atropellos inaceptables que se están viendo por parte de los ocupas e inquiocupas.