Durante la presentación del proyecto de la nueva sede que el BBVA construirá en el barrio madrileño de Las Tablas, Ruiz-Gallardón indicó que está previsto que las conversaciones entre los propietarios del suelo y las tres administraciones implicadas en la operación están muy avanzadas, por lo que se prevé llegar a un acuerdo "de forma inminente". Esta operación lleva parada más de quince años y supone enterrar la actual estación ferroviaria de Chamartín y cambiar su uso urbanístico y el de su entorno con el fin de liberar 312 hectáreas de suelo para viviendas y oficinas. Esta operación permitiría además acometer el by-pass norte de la M-30.

En su largo trámite, el proyecto ha tenido varias revisiones, la más importante, la que amplió de 600.000 a más de tres millones de metros cuadrados la operación. De ellos, unos dos millones son propiedad del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) -antes Renfe-, otro medio millón corresponde a empresas públicas municipales y autónomas -como el Canal de Isabel II y la Empresa Municipal de Transporte (EMT)- y el resto está en manos de particulares.

Rentabilidad y edificabilidad
La clave para aumentar la rentabilidad del proyecto (se podrían sacar 7.000 millones de beneficio) siempre ha estado en la edificabilidad permitida. El Ayuntamiento aprobó en 2002 una proporción de 1,05 metros cuadrados de edificación por cada metro cuadrado de suelo en el Plan General de Ordenación Urbana, similar a la de los rascacielos de la antigua Ciudad del Real Madrid. Pero aún tiene la llave para aprobar el plan específico para la zona.

En julio de 2006, la ministra de Fomento, Magdalena Álvarez, anunció el desbloqueo de la operación después de alcanzar un acuerdo con la operadora DUCH, encargada de explotar los terrenos. De los 1.200 millones en plusvalías que recibiría la administración de DUCH SA, se invertirían 950 de estos millones en la remodelación de Chamartín, la creación de otro túnel hasta la estación desde Atocha, la creación de dos estaciones de Cercanías y una estación de tren en la T-4. El resto irían a parar a la construcción de 2.000 viviendas públicas. Estos anuncios fueron criticados por el Ejecutivo regional ya que ya se habían anunciado con anterioridad al conocimiento de los réditos de la operación, y se solicitaron otros equipamientos más urgentes para la zona. Sobre todo, si se van a incluir 16.000 viviendas en este espacio.

Fuentes del Ministerio de Fomento y de Adif evitaron hacer valoraciones sobre las palabras del alcalde. 

La 'Operación Chamartín' surge de una iniciativa de Renfe destinada a poner en valor determinados terrenos ubicados en el recinto ferroviario de Chamartín y que resultaban innecesarios para la prestación del servicio público ferroviario. Renfe, en su momento, acordó con las administraciones y empresas del sector inmobiliario la obtención de recursos económicos a través de la reclasificaciones y recalificaciones de estos terrenos. Fue calificada como la mayor operación urbanística de Europa.

Concurso público
En 1993, Renfe organizó un concurso público en este sentido que fue resuelto con la adjudicación a Argentaria de una concesión sobre los bienes de dominio público del Estado existentes en el ámbito del recinto ferroviario de Chamartín, con una superficie aproximada de 62 hectáreas de terreno. La adjudicación dio lugar a la constitución de una entidad mercantil privada: Desarrollo Urbanístico Chamartín, S.A. (DUCH, S.A.). Esta estaba participada en un 27,5 por ciento por Constructora San José, S.A. y en un 72,5 por ciento por la referida Entidad financiera.

La propuesta urbanística para actuar sobre los terrenos fue elaborada por el Arquitecto Ricardo Bofill. En ella se diseñaba una posible ampliación hacia el norte del Paseo de la Castellana. El proyecto se contempló al elaborar el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 a través de los denominados A.P.R. 08.03 y A.P.E. 05.27. De esta forma, estos suelos destinados a uso ferroviario y considerados “sistemas generales” fueron clasificados como urbanos. De esta manera, se abría la posibilidad de ubicar allí usos lucrativos tales como residencial, comercial y terciario.

Desavenencias
Tras varios retrasos, originados por desavenencias entre el Gobierno, DUCH SA (integrada, posteriormente por la constructura y el BBVA, que absorbió Argentaria) y numerosas asociaciones y organizaciones sociales de la zona que exigían que la operación revirtiese en un beneficio público y de los vecinos, el proyecto estaba prácticamente definido en 2004 entre las administraciones y la entidad mercantil.

Según el proyecto aprobado por la Gerencia de Urbanismo del Consistorio, el terreno afectado por el proyecto albergaría 132 manzanas. De ellas, en torno a 50 tendrían usos residenciales. Esta área, con edificios de entre 10 y 35 plantas, se situaría principalmente en el espacio comprendido entre el Paseo de la Castellana y el casco histórico de Fuencarral. El resto de estas manzanas se encontraría en el entorno de la actual estación de Chamartín y de la estación de Clasificación de Correos. También se iban a dedicar terrenos a equipamientos sociales junto a la M-30, cerca del Campus de la Justicia. Por último, también se perfiló construir un conjunto de quince torres de entre 20 y 90 plantas dedicadas a oficinas.

Ahora, al engrasar de nuevo la operación, vuelven los dos problemas clave del proyecto: satisfacer a los reversionistas y las plusvalías. Las administraciones tendrán que  responder a las demandas de los reversionistas, unas 1.100 familias que en los años 40 tenían sus casas en la zona y que fueron expropiados por el Gobierno para la construcción de dotación pública. Estos exigen desde que comenzó la operación una compensación. En octubre de 2007, Constructora San José llegó a un acuerdo por el que les ofrecía 285 euros el metro cuadrado a cambio de los derechos sobre sus terrenos. Si las administraciones aceptan estas condiciones, sólo quedaría negociar la operación con los reversionistas que van por libre.