Entrevista con Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, firma especializada en urbanismo y desarrollo inmobiliario
La vivienda asequible se ha consolidado como uno de los grandes retos sociales de España. Hablamos con el arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren para profundizar en los obstáculos económicos, urbanísticos y financieros que dificultan atender una demanda cada vez más urgente.
- ¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?
El desafío presenta un triple frente. En primer lugar, lograr que el coste de construcción sea bajo, en un contexto de falta de mano de obra cualificada y subida constante del precio de los materiales. En segundo lugar, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con una oferta suficiente para atender la demanda existente. Y, en tercer lugar, acceder a financiación para el suelo, la construcción y la adquisición de viviendas.
- ¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?
Ha cambiado hasta convertirse en un problema social de gran magnitud. La demanda insatisfecha crece cada año sin perspectivas de solución. Al mismo tiempo, la brecha entre salarios y precios de vivienda sigue ampliándose. Como consecuencia, para muchos jóvenes acceder a una vivienda en propiedad se ha vuelto imposible.
- ¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?
Depende únicamente de las rentas salariales de quienes necesitan vivienda, ya sea una persona sola o una pareja con dos ingresos. El esfuerzo económico no debería superar el 35 % de los ingresos anuales totales, tanto en alquiler como en compra, condicionando el precio final según plazos e intereses.
En España existe además una cultura muy orientada a la propiedad frente al alquiler, algo que desde Arnaiz consideramos positivo por su impacto en estabilidad, ahorro y revalorización.
- Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?
Por desgracia, su capacidad de influencia es limitada. Básicamente pueden contribuir con diseños simples, repetitivos, pero dignos y con calidad arquitectónica, como en otras épocas. El objetivo es encontrar soluciones constructivas más económicas.
Esto exige un esfuerzo de sistematización y la replicación de soluciones ya experimentadas para atender este problema social.
- ¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?
La única solución viable es la industrialización de la construcción. Permite producir más rápido y a menor coste, pero requiere una programación de producción asegurada que reduzca riesgos empresariales. Esto implica un cambio cultural profundo para el sector.
- ¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?
No lo es. Exige mayor nivel de detalle en diseño y ejecución, además de producción continua. Para que sea rentable, se necesita un volumen elevado de viviendas, lo que supone asumir un coste inicial importante.
- Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?
La cuestión del suelo es especialmente compleja. Desde Arnaiz consideramos prioritario agilizar la clasificación urbanística mediante planes que hoy tardan años. Después, acelerar la transformación de los terrenos en suelo urbanizado. Además, es imprescindible abordar las distorsiones estructurales del urbanismo en España. Sin suelo urbanizado económico, no habrá vivienda asequible.
- ¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?
Este es el verdadero núcleo del problema. No hay financiación para suelo, urbanización, industrialización ni construcción en fábricas. La financiación bancaria es muy difícil y comprar vivienda sin ahorros previos es imposible.
La financiación alternativa es abusiva y de corto plazo. Sin una nueva política financiera y fiscal, el problema social no se resolverá.
- ¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?
La colaboración público-privada es imprescindible por la complejidad administrativa. Las leyes de 2023 avanzan en esa dirección, pero aún estamos lejos de una solución real.
Desde Arnaiz observamos falta de realismo, coordinación y cooperación entre los actores implicados.
