El Ayuntamiento impedirá construir viviendas de menos de 40 metros cuadrados

En un escenario diferente al anterior mandato, donde la izquierda y Vox frenaron la tramitación de la reforma del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida -con la mayoría absoluta en el bolsillo- sacará adelante la modificación de esta normativa, que persigue "adecuar el urbanismo al presente y futuro de la ciudad, así como adaptar las normas a las nuevas necesidades de la sociedad y abrirse a las nuevas tendencias europeas, a la inversión y al empleo".

Y para conseguir que las viviendas mejoren las condiciones de confort, accesibilidad, habitabilidad y salubridad, las nuevas construcciones no podrán ser inferiores a 40 metros cuadrados. Para ello, se incorporará un programa mínimo de vivienda, que establecerá "unas condiciones mínimas, adecuadas y contemporáneas", desplazando a la Orden Ministerial de 1944 de aplicación hasta el momento. Asimismo, se mejorará la regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias. No será necesaria la separación física entre cocina y tendedero respetando las superficies mínimas de ambas. Por otro lado, se admitirán la situación en planta baja para los trasteros sin computar edificabilidad y se aumenta la exclusión de determinadas zonas comunitarias del cómputo de edificabilidad.

Sobre los modelos residenciales emergentes como el 'coliving' o residencia compartida, --donde los residentes no necesariamente tienen vínculos sociales-- el PGOU pretende crear unas condiciones para la convivencia entre los residentes mediantes una importante dotación de espacios comunes, con la correlativa reducción de las unidades de alojamiento privativas de las viviendas. Estas no podrán ser inferiores a 15 metros cuadrados para una persona, ni a 10 metros cuadrados por persona cuando esté prevista para más de una persona.

Por otro lado, se regulan las viviendas colectivas 'cohousing', donde prima la convivencia y relación entre los residentes, para la que los espacios comunes aumentan hasta abarcar todas las zonas de estancia y ocio, mientras que las viviendas dispondrán de las piezas que considere, cumpliendo el programa mínimo de vivienda, salvo la estancia comedor que será libre. La superficie mínima de la vivienda será en este caso de 30 metros cuadrados, compensando el resto hasta los 40 metros cuadrados con las zonas comunitarias.

Otra de las cuestiones que regulan las nuevas normas urbanísticas y que no se contemplaba de manera expresa en la normativa actual es la transformación de local a vivienda para facilitar el empleo de locales abandonados y garantizar que las viviendas resultantes respeten las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad exigibles a las viviendas de nueva construcción. Se establecerán las condiciones de uso y situación de la transformación, así como los requisitos de las viviendas, las condiciones estéticas y las dotaciones de servicio exigibles.

Favorecer la superficie vegetal

Las nuevas modificaciones introducen un nuevo parámetro urbanístico normativo, el "factor verde". El objetivo de incluir este factor es mejorar la sostenibilidad ambiental mediante la generación de servicios ecosistémicos del entorno construido, mediante el aumento de la superficie verde total en la edificación, mediante cubiertas y fachadas verdes, y en el espacio libre de parcela mediante su arbolado y ajardinamiento. De este modo, se pretende favorecer las condiciones de confort térmico y bioclimático y del medio ambiente de la ciudad.

Esta medida se aplicará a las obras de nueva planta, sustitución, ampliación y en las de reestructuración y acondicionamiento generales. Y en las intervenciones sobre edificios sometidos a algún régimen de protección, las soluciones para su aplicación podrán ser moduladas por la Comisión para la Protección del Patrimonio.

La inclusión del factor verde atiende a cuatro objetivos: contribuir a la reducción del efecto isla de calor; controlar las ganancias solares; mejorar la calidad del aire en factores como la humedad relativa, la fijación de CO2 y de partículas y, por último, fomentar la cultura de los valores de la naturaleza y la ecología en la actividad de edificación, en la parcela y la ciudad.

Para la evaluación del factor verde han servido de referencia experiencias similares desarrolladas con éxito en ciudades como Melbourne, Helsinki, Seattle y Londres.

La fachada verde (instalación vertical dispuesta sobre fachadas exteriores y cubiertas con inclinación mayor de 30 grados, pudiendo ser continua o modular); cubierta verde (acondicionamiento vegetal compuesto por un sustrato y vegetación instalados en la cubierta de un edificio cuya inclinación no exceda de 30 grados, pudiendo ser extensiva o intensiva); la sombra vegetal (aquella que se produce mediante árboles, plantados sobre el terreno o sobre cubiertas intensivas. Puede ser un árbol adulto existente o un árbol nuevo) y el ajardinamiento en rasante (espacio ajardinado con diferentes especies vegetales del espacio libre de parcela sobre el terreno o sobre edificación subterránea como una cubierta verde) son algunas de las infraestructuras verdes, entendidas como tipología de reverdecimiento que se pueden incorporar en las edificaciones.

Viviendas más sostenibles y eficientes

Con el nuevo Plan se pretende eliminar del cómputo de superficie edificada elementos que mejoren la eficiencia energética del edificio, como galerías bioclimáticas, locales de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables, chimeneas solares y el incremento del espesor de cerramientos (cubiertas y fachadas) para aislamiento acústico y térmico. Afectaría, además, a escaleras adicionales y a las zonas de refugio que se deban disponer por adaptación a la normativa de seguridad en caso de incendio. También será posible el sobredimensionado de elementos comunes de distribución (escaleras y pasillos) sobre los mínimos normativos para favorecer la accesibilidad y el confort.

Esta propuesta permite que tampoco computen a efectos de edificabilidad los locales que se dispongan en un edificio para alojar vehículos de movilidad personal (bicicletas, patinetes eléctricos…) ni los espacios de recepción de paquetería, conserjería o similares. Se potencia la incorporación de balcones y balconadas, incrementando su saliente (hasta 0,75 metros frente a los 0,45 de antes) y se admiten la posibilidad de disponer terrazas sobre el espacio libre de parcela sin computar edificabilidad cuando estén descubiertas en, al menos, dos plantas.

Se mantiene la exclusión del cómputo de los miradores, pero modificando sus condiciones para mejorar su comportamiento bioclimático y de eficiencia energética, permitiendo la incorporación de persianas y otros elementos de protección solar. Se admiten cornisas a nivel de todas las plantas como elementos de protección solar.

El Ayuntamiento considera que estas medidas "suponen un importante avance en la consecución de objetivos de mejora ambiental y puesta en marcha de mecanismos para la renovación y rehabilitación de las edificaciones, en un marco más favorable a la consecución de los objetivos de confort, accesibilidad, sostenibilidad y eficiencia energética".

Fomentar los patios de manzana

El Plan General del 97 no ha logrado dotar de vida útil a los patios de manzana de la ciudad regulados en la norma zonal 1. Por el contrario, estos se han degradado y deteriorado, afectando a sus condiciones ambientales e higiénicas. Según cálculos municipales, casi el 35 por ciento de estos suelos carece de edificación y casi el 40 por ciento la ocupan edificaciones de tres o más alturas y en ellos se desarrollan usos con o sin licencia.

La difícil implantación de nuevos usos en las edificaciones que ocupan los patios de manzana y espacios libres en el ámbito de la Norma Zonal 1, grados 1º y 3º, ha provocado el desuso y abandono de edificaciones existentes o su infrautilización como espacios residuales, almacenes, cuartos de instalaciones. Por esta razón, la modificación de las Normas Urbanísticas ofrece alternativas para que se desarrollen nuevas actividades y se dinamice la economía. Mantienen la obligación de recuperación de los patios en caso de obras de reestructuración general o de nueva edificación. Si esas obras no se realizan, se incorporan condiciones que permitirán mejorar la situación de los patios y flexibilizar el régimen de usos permitidos en los mismos.

El objetivo es "potenciar la regeneración de los patios mediante la actualización, mejora y tratamiento ambiental y bioclimático de las edificaciones existentes, posibilitando cambios de usos y actividades, siempre que se garanticen las condiciones de accesibilidad y seguridad en caso de incendio".

Aprovechamiento de los solares

Una de las propuestas que incorpora la modificación de las Normas Urbanísticas en su artículo 2.2.7 es la regulación del destino transitorio de solares, antes destino provisional, con ampliación de los supuestos para poderlos aprovechar mediante distintos usos mientras no se utilicen.

Asimismo, se establecen una serie de condiciones a las instalaciones y construcciones, necesarias para garantizar la seguridad. En la mayoría de los casos, los usos que se permitan responderán a intereses generales para los ciudadanos, tanto de recreo y esparcimiento, como a usos dotacionales, preferentemente locales, en parcelas públicas. Esta propuesta está alineada con los objetivos establecidos en el Plan General del 97, que establecía esta necesidad de uso temporal, pero que no determinaba un plazo. Ahora se define un límite temporal: cuatro años.