Al vender una casa, el antiguo propietario acumula una serie de pagos pendientes con la hacienda pública: el IRPF, el IBI y la plusvalía municipal.
Esta última, conocida también como Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es quizá la más desconocida: está regida por cada uno de los ayuntamientos del país y tiene algunas implicaciones y peculiaridades que conviene conocer.
«La plusvalía municipal es algo que no suele ser tenido en cuenta cuando se valoran los beneficios de vender una casa», explica Jesús Requena desde la inmobiliaria de Chamartín Avanza Homes: «Cada año, los consistorios actualizan este impuesto y hay que saber calcularlo para encontrarse con pagos inesperados».
¿Qué es el IIVTNU?
La plusvalía municipal es un impuesto que está relacionado con la progresión o regresión del valor de los terrenos. En otras palabras, tiene en cuenta si un inmueble se ha revalorizado desde el momento de la compra hasta su transmisión.
«Generalmente, es el vendedor el que asume el pago de este impuesto», explica Requena, «aunque esto es distinto si se habla de una donación o una herencia; en estos casos, son las personas que reciben el inmueble quienes deben hacerse cargo del pago al ayuntamiento».
La plusvalía municipal en Madrid
Madrid ha actualizado recientemente la plusvalía que se ha de pagar en caso de venta de una propiedad. ¿Cómo calcular cuánto se ha de abonar a la administración? Una sencilla operación matemática sirve para ello. Consiste en multiplicar la base imponible del impuesto por el coeficiente que indica cada Ayuntamiento.
En este sentido, lo primero que hay que hacer es descubrir cuál es el coeficiente que indica el consistorio madrileño, que en este caso es del 29 %.
La operación se puede completar de dos modos diferenciados. El primero es el siguiente: valor de transmisión de la vivienda, menos el valor de adquisición de la vivienda, todo ello multiplicado por el porcentaje de valor catastral del terreno. La segunda fórmula es algo más sencilla: valor catastral del terreno multiplicado por el coeficiente determinado por el municipio.
«El vendedor puede optar, desde 2021, por una de estas dos opciones, decantándose, obviamente, por la que más rentable salga en su caso», explica Jesús Requena, que reconoce que muchas personas desconocen los detalles de este trámite y esto les hace perder dinero innecesario en impuestos. El artículo de su blog sobre la plusvalía municipal explica muy bien todos los detalles relativos a este impuesto y es una interesante guía a la hora de vender un inmueble.
¿Cómo no pagar la plusvalía municipal?
Según indica el Tribunal Supremo, hay un escenario en el que el vendedor no tiene por qué pagar la plusvalía municipal. Se trata de casos en los que el inmueble o la propiedad han reducido su valor desde la compra hasta la transmisión.
En estos escenarios, ya hay casos ganados en los tribunales que hacen que el vendedor se encuentre exento de pagar el IIVTNU. «Aun así, esta medida está muy cuestionada por algunos ayuntamientos que siguen exigiéndolo: hay que tenerlo en cuenta y decidirse por pagar si se quieren evitar los tribunales», aconsejan desde la inmobiliaria Avanza Homes.
