MDO/E.P. | Jueves 01 de mayo de 2008
El mercado de alquiler y venta de oficinas en Madrid registra, a la luz de los resultados comparativos de marzo de 2008 con los primeros trimestres de la década, síntomas de ralentización generalizada que dejan los datos en los niveles de 2003, según el informe realizado por Savills.
Los poco más de 120.000 metros cuadrados contratados desde enero hasta marzo se sitúan en un nivel similar al registro de absorción del año 2003. En el apartado de operaciones, las cerca de 150 transacciones contabilizadas nuevamente nos retrotraen hacia el pasado, situándonos entre las 130 transacciones registradas en 2004 y las 180 de 2005.
El dinamismo de la demanda se ha relajado, además de por varios factores económicos, como el consumo privado, la tasa de desempleo, etc, por el efecto de las elecciones, que generalmente mantiene en espera determinadas decisiones ante la posibilidad de un cambio de gobierno. Las pequeñas y medianas superficies han tomado de nuevo el protagonismo en la escena de oficinas. Más del 80 por ciento de los espacios contratados no superaron los 1.000 metros cuadrados y de las consideradas grandes superficies (más de 1.000 metros cuadrados), sólo el 21 por ciento rebasaron los 3.000 metros cuadrados.
El área urbana y el Centro de Negocios (CBD) han concentrado el 44 por ciento de las operaciones firmadas. Los usuarios siguen interesados en localizaciones céntricas, aunque se han producido un ligero descenso respecto al último análisis. La escasez de espacios disponibles en edificios de uso terciario o la ausencia de alternativas en superficies medianas y grandes continúan desviando la absorción de oficinas hacia áreas descentralizadas. El cuadrante noreste del mercado ha registrado cerca del 60 por ciento de la absorción trimestral.
Las empresas que prestan servicios a otras empresas continúan encabezando la clasificación de los sectores más activos. Las ubicaciones más demandadas por estos usuarios siguen siendo el Centro de Negocios (CBD) y adyacente, pero cada vez amplían más su radio de búsqueda, optando por áreas próximas al anillo de la M-30 dotadas de buenas comunicaciones. La Administración Pública ha tenido una presencia muy discreta, ya que tan sólo ha protagonizado el tres por ciento de las transacciones y también el tres por ciento de la absorción bruta.
Los datos globales de disponibilidad están aumentando de manera muy discreta. Respecto a los poco más de 690.000 metros cuadrados vacíos en edificios de uso exclusivo de oficinas registrados en el análisis del año 2007, la oferta se ha incrementado un cuatro por ciento, lo que eleva el total de espacios desocupados a algo más de 720.000 metros cuadrados. La moderación en el crecimiento de la oferta ha estado relacionada con el hecho de que de los nuevos desarrollos incorporados al mercado durante los tres primeros meses, más del 50 por ciento lo han hecho ocupados por inquilinos que firmaron contratos de alquiler en el ejercicio anterior o muy poco tiempo antes de la entrega del inmueble.
El stock ha incrementado por debajo del uno por ciento, y el crecimiento experimentado en las cifras de disponibilidad se mantiene por debajo del seis por ciento.
La distribución geográfica de la superficie de los desarrollos previstos para 2008 muestra una situación insólita: poco más del 25 por ciento de los espacios de nuevos desarrollos se ubican dentro de la ciudad. Las tres torres que completarán el CTBA sumarán más de 135.000 metros cuadrados al stock de oficinas de la capital, aunque apenas 80.000 se agregarán al mercado, ya que la torre Caja Madrid será la nueva sede de la entidad financiera.
Las diferentes áreas empresariales que conforman el primer anillo de la periferia concentrarán algo más del 42 por ciento. Destacan varios desarrollos en Manoteras y el primer tramo de la A-1, el nuevo complejo empresarial de Méndez Álvaro y varios edificios incluidos en el Parque Empresarial Cristalia.
Por tipología de inmueble, la superficie de los inmuebles destinados al uso exclusivo de oficinas representa cerca del 80 por ciento del total. Sin embargo, llama la atención que, al asociar este análisis con el del estado de ocupación a la entrega del edificio, el 71 por ciento de la superficie 'high tech' se incorporará ocupada, mientras que sólo un tercio del total de los inmuebles exclusivos ya cuentan con usuario. La mejora en las infraestructuras de transportes y la excelente relación calidad-precio de los edificios tecnológicos favorecen la consolidación de zonas que iniciaron un proceso de reconversión a principios de la década.
Crecimiento de las rentas
La escalera de rentas sigue aumentando, aunque a un ritmo más pausado. El incremento interanual del mercado global ha rozado el seis por ciento. En el eje Castellana los valores se han mantenido estables, mientras que los inmuebles de las calles adyacentes han aumentado hasta un 20 por ciento. El análisis conjunto de toda el área urbana deja el crecimiento respecto al mismo período del año anterior en el 10 por ciento. Fuera de la M-30, los crecimientos más significativos se han producido en áreas fuertemente consolidadas en las que recientemente se han incorporado inmuebles al mercado, como el primer tramo de la A-2 o Vía de los Poblados, en las proximidades del Campo de las Naciones.
En cuanto a los valores máximos de cierre en el Centro de Negocios (CBD) se mantienen en la horquilla de los 40-42 euros por metro cuadrado al mes, aunque el valor medio ponderado se ha situado en poco más de los 35,50 euros por metro cuadrado al mes.
Saliendo del anillo de la M-30, en los alquileres firmados en el cuadrante noreste de la periferia cercana, las rentas máximas han oscilado entre los 22 y los 24 euros por metro cuadrado al mes, marcados por contratos en inmuebles completos de reciente o inmediata incorporación. También se ha alcanzado esta cota en la A-1 y la A-6, en espacios menores a 1.000 metros cuadrados.
Ciudad financiera
El volumen de inversión del primer trimestre del año ha rozado los 2.400 millones de euros, lo que representa más del 130 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior y el 79 por ciento del global anual de 2007. Sin embargo, conviene aclarar que el parcial trimestral se ve ampliamente desvirtuado por la operación más importante de Europa.
La venta de la Ciudad Financiera del Santander, donde Savills asesoró al comprador, alcanzó los 1.900 millones de euros, lo que representa casi el 80 por ciento del volumen trimestral. Si extraemos esa operación, el volumen de los tres primeros meses del año se sitúa en torno a los 500 millones de euros, un 53 por ciento inferior al compararlo con el volumen del primer trimestre de 2007.
En cuanto al número de operaciones, también se ha registrado un descenso considerable, un 40 por ciento menos que las firmadas entre enero y marzo de 2007. Por lo tanto, la actividad inversora se ha debilitado, pero no se ha producido el tan temido estancamiento.