El Ayuntamiento de Madrid perfila el marco regulatorio que guiará el diseño de la capital durante las próximas décadas: el nuevo Plan Estratégico Municipal (PEM). Este instrumento, concebido para sustituir el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997, pretende conseguir que "todos los barrios tengan vida" y evitar los barrios dormitorio, sobre todo, en el área metropolitana.
Con este plan, el Gobierno de José Luis Martínez-Almeida pretende fomentar un equilibro entre vivienda, actividad económica y dotaciones públicas. Para ello, el documento simplificará los usos urbanísticos, dotará al Consistorio de una mayor capacidad normativa y abrirá la puerta a un crecimiento en altura allí donde las infraestructuras como el transporte y las condiciones urbanas lo permitan.
Para articular este cambio de modelo, el Consistorio acometerá una simplificación del régimen de usos del suelo, pasando de las cuatro categorías actuales (residencial, dotacional, terciario e industrial) a sólo tres usos:
- Residencial: destinado a cualquier tipología de vivienda.
- Dotacional: espacios públicos o privados orientados a quiepameintos y servicios a la ciudadanía.
- Productivo: un único paraguas para unificar las antiguas categorías industrial y terciaria (comercial, hotelera y oficinas) para dar encaje normativo flexible a cualquier actividad ecnómico presente o futura.
La intención es dar mayor flexibilidad al planeamiento y evitar situaciones en las que nuevas actividades no tengan encaje normativo, como ocurrió en su día con las denominadas cocinas fantasma o con fórmulas de alojamiento como el flexliving.
Además, el Ayuntamiento prevé establecer "pasarelas" entre usos, de modo que determinados suelos puedan transformarse de una categoría a otra mediante condiciones regladas y procedimientos más ágiles.
Una de las principales novedades que introducirá el PEM es la desvinculación de las normas urbanísticas del propio texto del plan general. Al extraerlas de este cuerpo normativo superior, pasarán a convertirse en ordenanzas municipales.
Con ello, el Consistorio busca ganar capacidad de reacción ante las nuevas necesidades urbanas o económicas y evitar que la normativa quede desfasada durante largos periodos, así como reducir plazos. En la actualidad, el plan general requiere tramitaciones complejas que se dilatan durante varios años; en cambio, la actualización de una ordenanza municipal reduce los tiempos de tramitación en unos siete meses de media, permitiendo adaptar la regulación urbana a la velocidad que demandan los cambios socioeconómicos de la ciudad.
Para tomar decisiones de planeamiento basadas en evidencia y no en intuiciones, el Ayuntamiento ha activado la primera fase del Simulador Estratégico de Ciudad, también denominado Visor Diagnóstico del PEM. Esta herramienta digital nativa consolida un sistema de 190 indicadores urbanos nutridos por 134 conjuntos de datos procedentes de 37 fuentes oficiales (como el INE, el Catastro, el Canal de Isabel II y diversas áreas municipales).
El visor permite radiografiar la ciudad hasta la escala de manzana o parcela. En las siguientes fases, el simulador incorporará Inteligencia Artificial para evaluar el impacto prospectivo de cualquier intervención proyectada. El sistema podrá predecir si una actuación saturará las infraestructuras existentes o determinará la necesidad exacta de incorporar un colegio, un centro de salud, zonas verdes o nuevas líneas de transporte antes de poner un solo ladrillo.
La administración municipal sitúa el desarrollo de Méndez Álvaro como la referencia del modelo de barrio mixto que persigue el PEM. Su diseño permite la convivencia de vivienda, flexiliving, oficinas y comercio de proximidad en una misma manzana, garantizando actividad a lo largo de todo el día y la semana.
Es una zona en la que "siempre hay vida", a diferencia de otras áreas de Madrid como Azca -un espacio con gran actividad laboral pero poca residencial que se vuelve solitario fuera del horario de oficina- o de algunos nuevos desarrollos, donde la vivienda ha llegado antes que los equipamientos.
Se trata de corregir estos desequilibrios y revitalizar los nuevos desarrollos, donde las encuestas vecinales señalan la falta de comercio local, la desconexión por grandes avenidas y la carencia de puntos de encuentro como plazas o parques.
El crecimiento vertical estará condicionado por condiciones de soleamiento
Por ello, el PEM incorporará criterios para favorecer más comercio de proximidad, espacios públicos de encuentro y una mayor integración urbana, con el objetivo de que los nuevos desarrollos generen actividad cotidiana y no funcionen como simples áreas residenciales.
El Ayuntamiento también considera posible incrementar la altura de algunos desarrollos, sobre todo, en los nuevos barrios donde la densidad residencial ronda las 40 viviendas por hectárea, frente a las 90 o 100 viviendas por hectárea de muchas zonas consolidadas dentro de la M-30.
En este sentido, el planeamiento contempla que los desarrollos puedan ganar altura para aprovechar mejor el suelo y concentrar servicios, siempre que se cumplan condiciones estrictas. Por un lado, las infraestructuras y transporte, que debe garantizar la capacidad de servicio de la red de transporte público (en especial el Metro) y equipamientos dotacionales, y por otro lado, el bienestar vecinal, es decir, el crecimiento verticual estará estrictamente condicionado al cumplimiento de las condiciones de soleamiento para asegurar que no se priva de luz natural a los edificios colindantes.
La Junta de Gobierno del pasado 9 de julio acordó declarar la tramitación preferente del PEM, aprovechando la declaración de “especial relevancia” otorgada por la Comunidad de Madrid a través de la Aceleradora Urbanística.
La medida permitirá centralizar y agilizar la emisión de informes sectoriales de organismos como Adif, el Canal de Isabel II o las consejerías autonómicas, con el objetivo de que el plan pueda aprobarse inicialmente a principios de 2027.
Pese a los avances técnicos, la tramitación administrativa impedirá que el texto definitivo quede aprobado antes de que concluya el presente mandato municipal. Y es que, el Gobierno de Martínez-Almeida espera aprobar el borrador inicial en la Junta de Gobierno, y posteriormente en el Pleno municipal, entre los meses de enero y febrero con un periodo de información pública de cinco o seis meses para "garantizar la presentación de alegaciones por parte de la ciudadanía".
Cinco o seis meses de alegaciones públicas
Dado que el periodo de alegaciones y el análisis del volumen de observaciones se prolongará hasta finales de año, los plazos legales confirman que el Plan Estratégico Municipal no obtendrá su aprobación definitiva dentro de la actual legislatura.