Según el Estudio de Vivienda Nueva de Madrid, con información de la capital y de los municipios de la periferia - aquellos que cuentan con una población con más de 25.000 habitantes - publicado por la Sociedad de Tasación y actualizado al cierre del primer semestre de este año, los madrileños necesitan dedicar más de nueve años de su sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio, la segunda cifra más alta de España.
En este informe se analizan los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas de la Comunidad, así como de los distritos de la capital. Además, se incluye la evolución de diferentes indicadores inmobiliarios propios en el segundo trimestre de 2024.
La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de vivienda nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de ST y que también se utilizan para realizar las valoraciones. El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre los meses de marzo y junio de 2024 tanto en la Comunidad de Madrid como en el resto de las autonomías de España. En total, a nivel nacional se han tenido en cuenta los valores de 39.600 viviendas a nivel nacional correspondientes a 2.192 promociones.
Los datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos…) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.
El informe detecta que Madrid es la segunda comunidad autónoma donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva en junio de 2024 y ya roza los 4.500 €/m2 (4.493 €/m2), con un incremento del 5,2 por ciento interanual, sólo superado por Baleares (5,7). Así, es la única autonomía junto con las islas que experimenta un mayor crecimiento que el conjunto de España (4,3), en donde el precio medio de la vivienda nueva alcanza un precio medio de 2.930 €/m2 en junio de 2024. A su vez, la variación del precio de la vivienda nueva en los últimos seis meses creció un 2,5. Es importante destacar que este ritmo de crecimiento se ha ralentizado en el primer semestre de 2024 ya que, en diciembre de 2023 crecía un 6,3 por ciento anual.
La delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, Beatriz Ibernón, ha explicado que “el precio medio de la vivienda nueva ha ralentizado su ritmo de crecimiento en la primera mitad de 2024, pero la Comunidad de Madrid sigue mostrando un gran dinamismo, y a nivel de precio sólo crece menos en la comparativa interanual que Baleares”. “A nivel ciudad, a pesar de ser la que más producto terminado saca al mercado en España, Madrid capital presenta un importante desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda nueva. El stock disponible es muy limitado y la demanda continúa pujante, provocando que la poca oferta disponible se termine vendiendo en un plazo de tiempo muy reducido, y tensionando los precios”, ha argumentado.
Además del barrio de Salamanca, los otros dos distritos con el precio más elevado son Chamberí, cuyo precio unitario se sitúa en 6.869 €/m2, con un incremento del 5,2 en los últimos doce meses; y distrito Centro (6.235 €/m2), con un aumento del 4,7.
En el extremo opuesto, los distritos con el precio más bajo son Vicálvaro (2.728 €/m2), con una variación anual del 4,8 y Villaverde (2.777 €/m2), con una subida anual del 4,9. Cabe destacar que son los únicos distritos de la capital por debajo de la barrera de los 3.000 €/m2.
El precio medio de la vivienda nueva en los principales municipios que se sitúan en el área metropolitana de Madrid —aquellos con una población de más de 50.000 habitantes— ha aumentado a un ritmo inferior a la capital, hasta los 2.294 €/m2, con una variación positiva interanual del 3,8, frente al 5,2 de la ciudad de Madrid. Esta cifra engloba los datos de 16 localidades. En todos ellos el precio de la vivienda nueva mantiene una tendencia alcista.
El Estudio concluye que Majadahonda, Boadilla del Monte, Las Rozas, Fuenlabrada y Leganés son los municipios donde más ha subido el precio de la vivienda nueva en el último año, con incrementos interanuales del 6,4, 6,1, 5,9 y 5,8, en el caso de los dos últimos respectivamente. En el lado opuesto de la tabla, los incrementos más bajos se han registrado en Alcalá de Henares (3,9) y Parla (4,3).
Sin tener en cuenta la capital, Pozuelo de Alarcón se mantiene otro semestre más como el municipio con el precio más elevado (3.521 €/m2) en la Comunidad de Madrid. Le siguen Alcobendas (3.285 €/m2) y Majadahonda (2.991 €/m2), por citar a los tres municipios con el precio más elevado. En el lado opuesto de la tabla se encuentra Parla (1.945 €/m2), Torrejón de Ardoz (2.105 €/m2), Móstoles (2.149 €/m2) y San Fernando de Henares (2.163 €/m2).
El Índice de Confianza Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación ha experimentado un incremento de 3,1 puntos durante los últimos tres meses en la Comunidad de Madrid y de 6,2 puntos en comparación con hace un año, hasta situarse en 51,6 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2024. Una cifra ligeramente por debajo de la media nacional (52) y, en ambos casos, por encima de la barrera de los 50 puntos, equivalente al punto de equilibrio.
Este indicador se sitúa por primera vez desde septiembre de 2022, en esta autonomía y en el conjunto de España, por encima del punto de equilibrio, lo que confirma la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario. Se rompe con la tendencia negativa del último año y medio, periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. De hecho, la reciente desescalada de tipos de interés iniciada en el mes de junio por parte del BCE debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda.
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Por otra parte, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 9,4 años en la Comunidad de Madrid al cierre del segundo trimestre de 2024. Este dato ha experimentado un ligero descenso con respecto a hace un año (9,5 años).
Islas Baleares (19,8 años), Madrid (9,4 años) y Cataluña (8,6) se sitúan al cierre del segundo trimestre de 2024 como las autonomías donde sus habitantes tienen que hacer un mayor esfuerzo para adquirir una vivienda. Las tres superan, de hecho, el promedio nacional, establecido en 7,6 años en junio de 2024.
Por otro lado, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, incrementa ligeramente hasta los 61 puntos en la Comunidad de Madrid en el segundo trimestre de 2024. Es un punto más que en el trimestre anterior y un punto menos que hace un año.
La mejora de este indicador se debe principalmente al inicio de la bajada de tipos de interés anunciada recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Esto ha provocado un ligero abaratamiento de la financiación durante el segundo trimestre de 2024, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.
Madrid se sitúa junto a Islas Baleares, Cataluña y País Vasco como las comunidades autónomas que tienen un Índice de Accesibilidad inferior a la media nacional. Madrid es, además, unas de las diez comunidades cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio). Es decir, un ciudadano medio de estas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.