Acceder a una vivienda se ha convertido en un desafío cada vez más complicado en la Comunidad de Madrid y en toda España. La escalada de precios combinada con una oferta insuficiente y una demanda en constante aumento ha generado una situación en la que muchas personas se ven excluidas del mercado de la vivienda. Este panoramase ve agravado por la inestabilidad laboral y económica, que dificulta aún más la capacidad de acceso a préstamos hipotecarios o para afrontar los precios del alquiler. El Gobierno regional y el Ayuntamiento de Madrid han colocado este asunto entre las prioridades de su gestión.
En un intento por combatir el constante encarecimiento de los precios, el Gobierno regional y el Ayuntamiento de Madrid han puesto en marcha hasta 13 planes urbanísticos, entre los que destacan proyectos ambiciosos como Madrid Nuevo Norte y Madrid Sureste. Sin embargo, la tarea no es sencilla, especialmente cuando el precio medio de la vivienda nueva supera los 4.300 euros por metro cuadrado, convirtiéndose en una barrera insalvable para muchos ciudadanos.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes a 2021, en la Comunidad de Madrid se ubican un total de 2.956.941 viviendas, de las cuales 1.885.554 están en propiedad y 525.834 en alquiler, con 6.751.251 habitantes. En la capital, estas cifras se reducen a 1.553.221 hogares, con 927.975 en propiedad y 317.766 en régimen de arrendamiento, y la población es de 3.305.408 personas. Sin embargo, este número aún no es suficiente para satisfacer la demanda actual, que exige casi 77.000 viviendas adicionales.
La evolución de estas cifras a lo largo del tiempo es reveladora. En la década de los 80, el número de viviendas en la región ascendía a 1.710.371 que acogían a 4.675.012 habitantes, mientras que en la ciudad de Madrid alcanzaba las 901.698 unidades con 3.158.818 residentes. Estos datos muestran un incremento significativo en la demanda de vivienda a lo largo de los años, lo que subraya la urgencia de abordar este problema de manera efectiva.
En base a los datos del último censo de viviendas en la Comunidad de Madrid, el número de hogares, correspondientes a enero de 2024, asciende a 2.691.644 con una población de 7.000.621. En la capital, las viviendas alcanzan las 1.531.490 en las que reside un total de 3.332.035 ciudadanos. La previsión es que se superen los 7,8 millones de habitantes en 2037.
En un intento por dar respuesta a esta creciente demanda, se han solicitado 15.979 licencias para iniciar obras este año. Madrid encabeza la lista con 2.346 peticiones, seguida por municipios como Valdemoro, Parla, Pozuelo de Alarcón y Navalcarnero. Estas cifras ponen de manifiesto la necesidad de impulsar políticas que fomenten la construcción de viviendas asequibles y accesibles para todos los ciudadanos.
Incrementar la oferta de la vivienda, tanto pública como privada, recuperar la confianza y la seguridad jurídica, generar suelo para nuevas viviendas, impulsar la emancipación de los jóvenes, flexibilizar el urbanismo de una manera mucho más eficaz y potenciar la colaboración público-privada figuran como los ejes de la estrategia de la Comunidad Autónoma de Madrid. En ocasiones, en confrontación con el Gobierno central. Su posición sobre la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Ejecutivo de Pedro Sánchez es contraria a la misma porque estima que se trata de una legislación intervencionista que invade las competencias de la Comunidad de Madrid y el derecho a la propiedad. Entre otras medidas, establece el tope a los precios y la declaración de zonas tensionadas, normas que según la Comunidad de Madrid solo consiguen disminuir la oferta y aumentar la demanda.
El afán de la región por auspiciar un cambio lo pone de manifiesto el Presupuesto aprobado para la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras en el Ejercicio de 2024, que asciende a más de 3.000 millones de euros, un 11 por ciento del total regional. Con el fin de alentar un escenario que movilice a todos los agentes, públicos y privados con un papel relevante en el sector, se ha puesto en marcha el Pacto Regional por la Vivienda, un foro para escuchar a la sociedad civil que celebró su primera reunión técnica el pasado mes de febrero.
Diversas coyunturas conforman una situación delicada. Un informe publicado por la sociedad de tasación Uve Valoraciones indica que el stock de vivienda disponible en Madrid resulta limitado, a pesar de disponer de un parque de tres millones. Uno de los principales problemas para acceder a las viviendas protegidas era la falta de actualización de los precios de las mismas. El Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) publicó el pasado mes de febrero la orden con los nuevos precios del metro cuadrado por superficie útil de vivienda con protección, tanto para arrendamiento como para venta, que se colocan entre 1.900 y 2.820 euros, dependiendo del municipio, y su tipo de protección, básica o limitada. A partir de 2025, se actualizará el precio cada mes de enero según el Índice de Precios de Consumo (IPC).
Esta iniciativa, criticada por la oposición, responde a las peticiones del sector privado sobre la actualización de precios para poder encarar con perspectivas de rentabilidad la construcción de este tipo de viviendas. Tras más de 15 años sin tocar los valores máximos, el incremento de costes derivados de la pandemia de Covid-19, la subida de petróleo y gas, la inflación y las obligaciones normativas vinculadas a la mejora de la eficiencia energética podían frenar la edificación de viviendas a precio asequible en la región.
La actualización incluye un reajuste de la zonificación de algunos municipios, que pasan de formar parte de cuatro zonas (A, B, C y D) a tres (A, B y C), debido al impacto de los costes de construcción. Así, los precios máximos de venta por metro cuadrado de las residencias de protección básica de la zona A (Alcobendas, Las Rozas, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte y Tres Cantos) pasan de los 1.940 a 2.450 euros, lo que supone un alza del 26 por ciento. Los municipios de la zona B (Alcalá de Henares, Alcorcón, Leganés o Fuenlabrada, entre 40 localidades) suben de 1.576 a 2.110 euros, un 33 por ciento. Y, por último, las localidades de la zona C (Alpedrete, El Molar o Torrejón de la Calzada) aumentan de 1.394 a 1.900 euros, un crecimiento del 36 por ciento.
La previsión del Plan Vive pasa por la construcción de 8.500 viviendas en 12 municipios durante esta legislatura (entre los que figuran Alcalá de Henares, Alcorcón y Tres Cantos), en suelos de titularidad de la Comunidad y mediante colaboración pública-privada. El Plan Mi Primera Vivienda constituye otra de las iniciativas regionales, que consiste en avalar a menores de 40 años facilitando el acceso a una hipoteca con una financiación que puede llegar al cien por cien del importe total.
Entre los Ejercicios de 2022 y 2023, se invirtieron más de 36 millones de euros en esta iniciativa y el plan ha superado la cifra de mil jóvenes beneficiados. Además, siete entidades financieras forman parte del convenio de colaboración: CaixaBank, Ibercaja, Banco Santander, ING, Kutxabank, Abanca y Unicaja. Al Plan Vive hay que sumar 1.200 viviendas del Plan Solución Joven y 1.576 viviendas nuevas de la Agencia de Vivienda Social. El presupuesto de esta entidad asciende a 152 millones de euros, mientras que la Dirección General de Vivienda cuenta con 320 millones. Además, el Ejecutivo madrileño ha propuesto, para incentivar los alquileres, la ampliación a tres anualidades del seguro de impago gratuito, programas de intermediación para fomentar el alquiler como el Plan Alquila, la movilización de pisos desactualizados poniendo en contacto a los futuros arrendatarios con empresas rehabilitadoras acreditadas y la puesta en marcha del Plan Alquila Comparte, iniciativa que surge con el objetivo de ofrecer seguridad jurídica a los propietarios que deseen arrendar pisos por habitaciones. También dispone de un sistema de ayudas de accesibilidad y un Plan Regional de Ascensores dotado con más de 52 millones de euros.
Por otra parte, las promociones del Plan Vive cuentan con edificación industrializada, que consiste en elaborar una parte importante de los componentes estructurales y superficiales fuera del emplazamiento final. Este sistema constituye una oportunidad para la transformación del modelo vigente por otro más eficiente desde el punto de vista energético, ya que permite un ahorro de costes y tiempo de un 30 por ciento, mayor tecnificación, menores residuos y empleo de más calidad y seguro, que facilita la incorporación de la mujer a este ámbito laboral. Además, el sector dará el salto definitivo a la digitalización con la creación del primer y mayor hub de construcción industrializada de España, ya que el Gobierno regional es consciente de que el crecimiento de la oferta pasa por la aceleración de la construcción de viviendas.
El objetivo es que constructoras y promotoras se instalen en Madrid, en los parques tecnológicos adecuados, para establecer numerosas sinergias en el ámbito de las comunicaciones, servicios y universidades. La Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura contempla la posibilidad de incluir la formación profesional e universitaria en esta medida para que los estudiantes cierren su ciclo académico en este gran punto de conexión.
Por otra parte, en su defensa de la propiedad privada, la Comunidad de Madrid impulsa que la Administración General del Estado dicte una ley para desalojar a los okupas en 24 horas, una reivindicación del Partido Popular en toda España. De hecho, el pasado mes de febrero el Pleno del Senado aprobó tomar en consideración la Ley antiokupación que presentaron los populares. Entre las propuestas figura el endurecimiento de penas por okupación ilegal, facilitar el desalojo de los okupas en 24 horas e impedir el empadronamiento en las viviendas okupadas. Incluye también el establecimiento de penas para aquellos que inciten o fomenten la okupación y promueve nuevas medidas para habilitar a las comunidades de vecinos en el caso de encontrarse indefensos si los propietarios tardan en iniciar los trámites. En este caso, disponen de otros recursos judiciales para echarlos de la vivienda y podrán denunciar la okupación si se percatan de la entrada de unas personas que no son los propietarios porque se estaría produciendo un delito de allanamiento de morada.
Para hacer frente al problema, la Comunidad ha puesto a disposición de los ciudadanos una oficina para asesorar telefónicamente a las personas que sufren estos actos delictivos, un servicio que ofrece seguridad y cobertura jurídica. Según los datos del Sistema Estadístico de Criminalidad del Ministerio del Interior a enero de este año, la Comunidad de Madrid registró 1.025 okupaciones de viviendas en el primer semestre deb2023, solo por detrás de Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana. Aunque la tendencia general experimenta un leve descenso, el Partido Popular asegura tener
contabilizados unos 100.000 inmuebles okupados de manera ilegal en España.
La compraventa de viviendas en la ciudad de Madrid ha descendido un 12,3 por ciento respecto a 2022. La aceleración de la demanda, estimulada por la tendencia al alza de la compra que provoca la escalada de los tipos de interés y la falta de oferta suficiente encarecen los precios.
En relación con el precio de la vivienda nueva, el mercado inmobiliario ha sufrido un importante incremento del coste en 2023, según revela un estudio realizado por la Sociedad de Tasación. Las cifras muestran que el precio medio por metro cuadrado ha aumentado un 6,3 por ciento en la capital, lo que ha llevado a superar los 4.300 euros por metro cuadrado. Este crecimiento resulta mayor en los distritos de Barajas, Villa de Vallecas y Arganzuela, donde los aumentos anuales rondan el siete por ciento. Asimismo, la tendencia refleja la fuerte demanda de vivienda nueva. El distrito de Salamanca continúa como el más caro para la adquisición de vivienda nueva en Madrid, con un precio medio de 7.425 euros por metro cuadrado. En cuando a la residencia de segunda mano, 2023 cerró con una subida anual de precios del 7,4 por ciento hasta los 2.203 euros por metro cuadrado, explica el informe ‘La vivienda en venta en 2023’, realizado por Fotocasa. Madrid sufrió un aumento del 15 por ciento, lo que se traduce en 4.828 euros por metros cuadrado.
El portal inmobiliario Idealista señala que, al cierre de 2023, el precio de los alquileres en Madrid se encareció a 17,9 euros por metro cuadrado. Los barrios más asequibles corresponden a los que se ubican en los límites municipales o nuevos desarrollos urbanísticos. En cambio, los más caros se sitúan en las zonas más céntricas. Recoletos es la zona más cara con un precio que alcanza los 26,1 euros por metro cuadrado. Por su parte, Águilas, en el distrito de Latina, es el barrio más barato: con 12,3 euros por metro cuadrado.
El Ayuntamiento de Madrid también persigue aumentar la oferta de vivienda disponible para facilitar el acceso a un hogar a los vecinos de la ciudad, y las herramientas van desde la reactivación de planes urbanísticos, enfocados a colocar en el mercado más vivienda protegida y libre para su compra, al impulso de iniciativas de fomento del alquiler asequible. La estrategia del Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, liderada por Borja Carabante, consiste en la aprobación, desde junio de 2023, de una serie de medidas que conseguirán la construcción de 25.680 nuevas viviendas.
En la esfera del alquiler asequible, dos son las fórmulas que permitirán la construcción de 2.766 nuevos pisos con un precio por debajo del mercado gracias a la enajenación de diferentes parcelas municipales. Por un lado, el Gobierno municipal ha cedido 25 parcelas con derechos de superficie en 11 distritos que harán posible la construcción de 2.126 viviendas, situadas en tres parcelas en Arganzuela, dos en Retiro, una en Moncloa-Aravaca, tres en Fuencarral-El Pardo, una en Latina, tres de Carabanchel, dos en Usera, dos en Ciudad Lineal, tres en Hortaleza, cuatro en Villaverde y una en San Blas-Canillejas.
Por otra parte, el Consistorio ha alentado la venta social de suelo a precio de alquiler reducido en 12 parcelas residenciales de su propiedad destinadas a la construcción de viviendas libres. Durante un plazo de 15 años se obliga al mantenimiento de rentas de alquiler asequibles a los inquilinos. Así, se construirán 640 pisos en los distritos de Arganzuela, Chamartín, Latina, Carabanchel, Puente de Vallecas, Ciudad Lineal, Villaverde y Barajas.
Estos dos programas pretenden contribuir a limitar el esfuerzo económico familiar preciso para que el pago del alquiler no supere el 25 por ciento de los ingresos, que en la actualidad ronda el 42 por ciento. Establece, además, la colaboración público-privada en materia de suelo para que la oferta de vivienda asequible favorezca la bajada de precios en los entornos donde se ubicarán estas promociones.
El Ayuntamiento de Madrid impulsa 13 planes urbanísticos, con especial protagonismo en el este y sur de la capital, para multiplicar las posibilidades de acceso a una vivienda en propiedad tanto libre como protegida. Algunos de estos hogares seencuentran habitados, otros continúan en construcción y algunos todavía se hallan en una fase muy inicial de su planificación. En total, se trata de 207.426 viviendas nuevas. Villa de Vallecas albergará el desarrollo de Valdecarros, donde se levantarán 51.600 viviendas, de las que el 55 por ciento contará con algún tipo de protección. Además, Madrid Nuevo Sur-Abroñigal hará posible la edificación de 40.000 nuevas viviendas.
Los Berrocales, en Vicálvaro, acogerán la construcción de 22.285 residencias. En la zona de San Blas-Canillejas se levantarán 20.000 viviendas, dentro del Plan Nueva Centralidad del Este. En el desarrollo de Los Ahijones, con una superficie de 5,7 millones de metros cuadrados en el distrito de Vicálvaro, van a edificarse 19.000 viviendas. Los Cerros, también en Vicálvaro, tendrán en los próximos años 14.276 nuevos hogares. Este distrito contará además, gracias a El Cañaveral, con 14.000 pisos más.
Por otra parte, la Operación Campamento va a suponer la creación de 12.000 casas, un 60 por ciento de ellas con algún tipo de protección. En Madrid Nuevo Norte, situado en Las Tablas Oeste, sobre un terreno de 204.976 metros cuadrados en el distrito de Fuencarral-El Pardo, se construirán 11.241 viviendas. De ellas, el 52 por ciento presentará alguna fórmula de protección pública.
La Solana de Valdebebas, en Hortaleza, edificará 1.393 viviendas, de las que el 45 por ciento será de protección oficial. El espacio que ocupaba el estadio del Atlético de Madrid marca el desarrollo de la Ribera del Calderón, una actuación que supone para el distrito de Arganzuela 1.312 nuevas viviendas, un 10 por ciento de ellas con protección. La previsión de planes urbanísticos se amplía a Carabanchel, en los terrenos de la antigua prisión (640 viviendas, de las que el 34 por ciento serán protegidas). También se construirán nuevas viviendas en Arroyo Butarque, en Villaverde: en 91.000 metros cuadrados se levantarán 420 viviendas.
Para actualizar e impulsar el urbanismo madrileño, el Ayuntamiento ha otorgado especial relevancia a la regulación normativa. La nueva legislación concede importancia a la mejora de edificaciones y viviendas, con el fomento de la sostenibilidad y la eficiencia. También se han activado los mecanismos para redactar el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y se ha formado el Consejo Asesor Urbanístico, integrado por nueve expertos independientes de reconocido prestigio.
Uno de los problemas de la edificación en la ciudad de Madrid es la excesiva burocracia y los plazos tan dilatados para la concesión de licencias urbanísticas. El Ayuntamiento va a ser pionero en la digitalización del proceso con la finalidad de que los promotores puedan saber desde el principio si los proyectos son viables. El proyecto se apoya en el grupo de trabajo ‘Transformación digital del proceso urbanístico’, integrado en el Clúster
de la Edificación. Lidera la iniciativa el Área de Gobierno de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, del que también forman parte de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), el Colegio de Registradores, Catastro, el despacho de abogados Uría Menéndez, Nueva Centralidad del Este y la promotora Vía Ágora.
El Clúster de la Edificación estima que la digitalización de los permisos de construcción (DBP) facilitará que el proceso urbanístico se agilice, gracias a una mayor transparencia, flexibilidad y seguridad jurídica. Junto a la automatización de licencias, también se ocupa el grupo de distintas líneas complementarias como la coordinación de plataformas, cuyo propósito consiste en compartir información y datos entre Ayuntamiento, catastro y registros, buscando evitar las disconformidades entre distintas fuentes de datos y facilitar así el acceso a la información y a los trámites de la ciudadanía o el proyecto piloto de Nueva Centralidad del Este (futuro distrito tecnológico de Madrid), que ejerce como banco de pruebas para escalar la experiencia a otros ámbitos de desarrollo de Madrid.
El sistema automatizado y digitalizado se basa en la tecnología Building Information Modeling (BIM) mediante la utilización de una herramienta de validación temprana de los parámetros urbanísticos de la edificación, que traducirá los parámetros a un lenguaje informático y además detectará de manera automática las posibles interferencias entre la normativa urbanística con un modelo de edificación 3D.
El Ayuntamiento analiza también la implementación de la herramienta por fases. En una primera etapa, se parametrizarán los requisitos esenciales con el objetivo de automatizar el Informe de Viabilidad Urbanística (IVU) y la Licencia Básica (LB), con el foco en los nuevos desarrollos de la ciudad. En las siguientes, se ampliarán los parámetros urbanísticos automatizados y los restantes ámbitos de ordenación, con la finalidad de abarcar la totalidad del municipio.