La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, ha concretado que “pese a la incertidumbre que todavía prevalece a nivel macroeconómico, motivo por el que continuamos en un escenario de restricción de crédito y de encarecimiento de la financiación, el optimismo en el sector inmobiliario ha aumentado durante el primer trimestre de 2024 ante la expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) pueda iniciar una relajación de la política monetaria probablemente a principios de la segunda mitad del año”. “Tanto es así que, en el momento en que se produzca la primera bajada de tipos, se espera que ello tenga un impacto positivo en los volúmenes de actividad tanto inmobiliaria como hipotecaria”, ha señalado.
Consuelo Villanueva ha significado que “durante el último trimestre las entidades financieras han abaratado ligeramente la financiación, en comparación con el anterior, principalmente por dos motivos: por la expectativa de bajada de tipos ya comentada, pero también como parte de su actual estrategia de mejora del saldo vivo hipotecario; en consecuencia, esto ha favorecido ligeramente el índice de accesibilidad de vivienda”.
A su vez, respecto al precio de la vivienda nueva y usada, la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación ha señalado que “su velocidad de crecimiento sigue ralentizándose, tras cuatro trimestres consecutivos de leves desaceleraciones en las tasas de crecimiento interanuales”. “El ciclo inmobiliario de la vivienda continúa aproximándose a un nuevo punto de inflexión, tanto por el lado de la actividad inmobiliaria —número de compraventas registradas en el mercado de vivienda nueva y usada—, como por la parte de los precios de la vivienda, que reflejan mayor resistencia a la baja, y que, en su caso, se materializan a través de menores incrementos de precios”, ha concluido.
El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha experimentado un incremento interanual del 2,6 por ciento y trimestral del 4,5 por ciento hasta alcanzar los 49,1 puntos al cierre del primer trimestre de 2024. Si bien el resultado continúa nueve décimas por debajo del punto de equilibrio (50), supone una clara ruptura de la tendencia experimentada durante los últimos seis trimestres, que había estado marcada por un descenso continuado de este indicador.
Por Comunidades Autónomas, ocho autonomías se sitúan por encima de la media nacional y siete por encima del punto de equilibrio. Entre las primeras se encuentran Asturias, Canarias, Comunidad Valenciana, Región de Murcia, Navarra, País Vasco, Baleares y Andalucía. Asturias registra el mayor optimismo (51,5 puntos), mientras que Extremadura está en el lado opuesto (44,6 puntos).
En tasa interanual, la mayoría de las autonomías registran repuntes en sus índices, que oscilan entre el 1,4 por ciento de País Vasco y el 7,5 por ciento de Asturias. Una situación que difiere de la experimentada por Islas Baleares, Aragón, Cantabria y Extremadura, las únicas regiones cuyos índices presentan descensos en el último año.
La encuesta que sirve de base para elaborar el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha realizado entre los días 8 y 18 de marzo de 2024. Ésta recoge la opinión de 526 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
El Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos ocupados, ha roto durante el primer trimestre de 2024 su tendencia a la baja —iniciada en el tercer trimestre de 2021—, y ha alcanzado los 75 puntos sobre 100, cifra que marca el punto de equilibrio, tras una subida de dos puntos en comparación con el trimestre anterior. En términos porcentuales, se trata de un aumento del 2,7 por ciento con respecto al cuarto trimestre de 2023. Pese a este ascenso, la cifra se mantiene un 8,5% por debajo de hace un año.
Por comunidades autónomas, Islas Baleares, Madrid y Cataluña continúan anotando el Índice de Accesibilidad más bajo, inferior incluso que la media nacional. De las 17 comunidades, 10 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
Por el contrario, hay siete autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (118 puntos), Castilla La Mancha (111) y Aragón (105) las que tienen una mayor ratio de accesibilidad.
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,6 años de salario íntegro al cierre del primer trimestre de 2024. Una cifra que refleja un descenso del 1,3 por ciento en términos interanuales y estabilidad trimestral (-0,1 por ciento).
Por comunidades autónomas, seis de las 17 registran incrementos con respecto al mismo periodo del año pasado, siendo los aumentos más acusados los de Islas Baleares y La Rioja, con incrementos superiores al 10% interanual. El resto de las comunidades reflejan leves descensos en sus índices de esfuerzo.
En general, la brecha varía entre los cinco años de salario íntegro que debe destinar un ciudadano de Murcia en la compra de una vivienda y los 9,3 años de Madrid. Mención aparte merece la situación de Islas Baleares, donde los ciudadanos deben destinar 19,9 años de su salario a la adquisición de una vivienda, la cifra más alta de la serie histórica.
El índice de Esfuerzo Inmobiliario se construye a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda nueva y usada, y los ingresos medios brutos anuales.
El precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.868 €/m² en marzo de 2024, tras registrar una variación anual positiva del 3,5 por ciento y semestral del 1,7 por ciento. Previamente, en diciembre de 2023, el importe medio se situó en 1.852 €/m², tras un incremento anual del 3,6 por ciento y semestral del 1,8 por ciento, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación.
La compañía prevé que esta tendencia de estabilización en la subida del precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada se mantenga durante los próximos meses. Así, proyecta un precio medio de 1.883 €/m² a fecha junio de 2023, lo que supondría un incremento anual del 3,5 por ciento y semestral del 1,7 por ciento.
En términos anuales, estos resultados confirman la tendencia hacia la estabilización de la velocidad del crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada, ya observada meses atrás. Y es que, a cierre del año 2023, el precio de la vivienda acumulaba cuatro trimestres consecutivos de desaceleración en las tasas de crecimiento interanual.
Al cierre de 2023 —los datos desglosados por autonomías y provincias que se muestran corresponden a diciembre de ese año—, el precio de la vivienda registró un crecimiento generalizado en todas las comunidades autónomas. Las cinco regiones donde más subió la vivienda fueron: Islas Baleares (6,2%), Comunidad Valenciana (4,3%), Andalucía (4,3%), Islas Canarias (4,2%) y Comunidad de Madrid (4,2%). Por el contrario, las que registraron un menor crecimiento fueron Castilla y León y Extremadura, ambas con un 2 por ciento. A su vez, la ciudad autónoma de Ceuta registró un incremento del 1,6 por ciento anual.
En valores absolutos, la Comunidad de Madrid (2.964 €/m²) registra el precio medio más elevado a nivel nacional, por encima de Cataluña (2.575 €/m²) y País Vasco (2.518 €/m²). Por el contrario, Extremadura (952 €/m²), la única que permanece por debajo de los 1.000€/m2, y Castilla La Mancha (1.055 €/m²) presentan los unitarios medios más bajos.
A nivel provincial, todas las provincias experimentaron aumentos en el precio de la vivienda nueva y usada en el último año, siendo Málaga e Islas Baleares las que más crecieron con un 6,3 por ciento y 6,2 por ciento interanual, respectivamente. Ambas fueron las únicas, de hecho, cuyos unitarios crecieron por encima del 6 por ciento. En el lado opuesto, Soria, Ciudad Real y Zamora fueron las que menos aumentaron, con un 0,5% interanual en el caso de las dos primeras; y del 0,6 por ciento en el caso de la última.
Madrid registra el precio medio más elevado (2.964 €/m2), superando así por segundo año consecutivo a Barcelona (2.914 €/m2). Dentro de las cinco provincias con los importes más elevados también se encuentra Guipúzcoa (2.814 €/m2), Baleares (2.570 €/m2) y Vizcaya (2.438 €/m2). En el otro extremo, los precios medios más bajos se registran en Ciudad Real (924€/m2), Cáceres (948 €/m2) y Badajoz (953 €/m2).