A comienzos de año se ha dado el pistoletazo de salida en la búsqueda del cliente hipotecario, con base en las expectativas de bajada de los tipos de interés; aunque el Banco Central Europeo (BCE) no comparte esta euforia y los clientes aún están escépticos.
¿Bajada de tipos de interés?
Parece que los tipos de interés van a bajar, pero no de manera inminente: la presidenta del BCE, Christine Lagarde, señaló en la cumbre de Davos que es probable que la institución que preside baje los tipos de interés el próximo verano, pero que aún es pronto para “cantar victoria”. Esto venía a enfriar los ánimos de los mercados, que comenzaban a anticipar próximas bajadas de los tipos del banco emisor.
Efectivamente, los tipos de interés estaban anclados en el 4,5 por ciento, tras decidir el BCE mantenerlos así en la reunión de diciembre, al igual que había hecho en la anterior. Consecuentemente, en la reunión de política monetaria del pasado jueves 25 de enero el Consejo de Gobierno del BCE decidió mantener invariable el tipo de interés de las operaciones principales de financiación y los tipos de interés de la facilidad marginal de crédito y de la facilidad de depósito (en el 4,50 , el 4,75 y el 4,00 por ciento, respectivamente).
En la conferencia de prensa posterior a esta declaración de política monetaria, Christine Lagarde apuntó que la inflación aumentó hasta el 2,9 por ciento en diciembre, aunque el repunte fue “menor de lo esperado”; por su parte la inflación subyacente (tasa de inflación excluyendo la energía y los alimentos) volvió a disminuir hasta situarse en el 3,4 por ciento. El BCE mantiene la esperanza de que la inflación siga descendiendo durante este año.
El BCE recalcó: “Tenemos la determinación de asegurar que la inflación vuelva a situarse pronto en nuestro objetivo del 2 por ciento a medio plazo”. Sin embargo, a la vista de las anteriores cifras, podemos apreciar que indudablemente la inflación sigue alta, lo que aleja las expectativas de reducción de los tipos de interés.
Esta incertidumbre del BCE -que le hace retrasar hasta el verano una posible bajada de tipos- viene apuntalada por algunos factores, como la fortaleza del mercado de trabajo (con una tasa de desempleo en la zona euro -6,4 en noviembre- que se ha situado en su nivel más bajo desde la introducción del euro); esta alta demanda puede presionar al alza los salarios y crear una segunda ronda de subidas de inflación -aunque el BCE cree que los resultados empresariales absorberán los aumentos salariales-.
Otro factor importante que amenaza el control de la inflación es que, si bien la economía de la zona euro se habría estancado en el último trimestre de 2023, y aunque los datos siguen mostrando un crecimiento débil a corto plazo, hay indicadores adelantados que sugieren un repunte posterior. Del mismo modo, se mantienen riesgos al alza para la inflación si hay un aumento de las tensiones geopolíticas, especialmente en Oriente Medio.
En definitiva, el BCE aparenta no tenerlas todas consigo en cuanto a la contención de la inflación y pretende que los mercados no se animen prematuramente. No obstante, también puede pretender que haya un efecto de enfriamiento sólo con sus comunicaciones; incluso puede no descartar bajar tipos antes, probablemente en abril (cosa que resultaría gratificante para su gestión).
La inflación hace que el Banco Central Europeo mantenga altos los tipos de interés para enfriar la economía: al mantener altos los tipos de interés de las operaciones que realiza con el sistema bancario, los bancos -a su vez- mantienen elevados los tipos de interés del dinero que prestan a sus clientes, lo que lleva a que el crédito se retraiga. Consecuentemente, la media de los tipos de interés a que se prestan dinero los bancos a diferentes plazos, es decir, el Euríbor, se eleva. Finalmente, esta subida del Euríbor afecta a los hipotecados a tipo variable que hay en España, ya que revisan el tipo de interés de su crédito usando el Euríbor como referencia.
Los mercados, por su parte, han descontado ya la bajada de tipos de interés. El Euríbor a un año se sitúa en el mes de enero en el 3,609%; esto viene a decir -en términos aproximados- que el mercado anticipa que dentro de un año el tipo de interés oficial estará en el 3,5 por ciento. Por su parte, el Euríbor a seis meses se sitúa en el mes de enero en un 3,892%, lo que significaría que el mercado anticipa que para el mes de julio el tipo de interés oficial estaría en un 4 por ciento.
Da la impresión de que los mercados no se creen demasiado lo comunicado por el BCE y anticipan que el banco emisor pueda mover ficha antes, bajando los tipos incluso en su próxima reunión del 7 de marzo (improbable, no obstante, dada la alta inflación actual). Lo que sí parece previsible es un descenso de los tipos a partir de junio y durante el próximo año hasta perder un punto porcentual largo durante el mismo.
En cualquier caso, las entidades bancarias se han lanzado a la guerra por las hipotecas. Las hipotecas son a largo plazo y, aunque los tipos no bajen todavía, sí se descuenta que lo hagan a partir del verano -con las consecuentes revisiones a partir de la fecha de los créditos a tipo variable-. Según datos del Consejo General del Notariado, de noviembre del 2022 a noviembre de 2023 la compraventa de viviendas acentuó su caída hasta el 7,5 por ciento interanual (destacando las caídas de Madrid -21,2- y el País Vasco -20,6), el precio del m² bajó de media un 2,0 interanual y los préstamos para adquisición de vivienda disminuyeron un 17,7 por ciento.
Los bancos, frente al importante frenazo del mercado inmobiliario, ahora quieren captar a los mejores clientes con créditos hipotecarios, al ser además un producto que los vincula a la entidad de forma significativa (especialmente por las condiciones incluidas en el clausulado de los contratos hipotecarios). Así, tras el año y medio de subidas de tipos de interés por parte del BCE, y después de estancarse en el 4,5% (como punto de inflexión previo a las previsibles bajadas), desde este mes de enero los bancos se han lanzado de forma generalizada y agresiva a cazar clientes mediante la reducción del precio de sus hipotecas.
Ante esta situación, como puntualiza Olivia Feldman, economista y cofundadora del comparador financiero HelpMyCash, “Si, además, se dispone de un buen perfil, recomendamos negociar con los bancos para obtener tasas de interés más favorables. Muchas entidades están dispuestas a mejorar sus ofertas iniciales con el objetivo de ampliar su base de clientes”.
¿Por qué tipo decantarse en un crédito hipotecario: fijo, variable o mixto?
En primer lugar, es importante que el que vaya a solicitar un crédito hipotecario sondee las ofertas de las distintas entidades, porque la competencia entre las mismas beneficia al cliente. Es necesario además plantearse distintos escenarios, para poder ver la hipoteca que se es capaz de soportar.
Las entidades han comenzado por hacer bajadas agresivas en los tipos fijos, pudiendo encontrarse ofertas del 3,20, incluso del 2,80 por ciento. A estos niveles la modalidad de tipo fijo ofrece, sobre todo, tranquilidad frente a la incertidumbre del futuro, a cambio de un tipo que puede ser de media un poco superior a los variables. Sin embargo, siempre se sabe con certeza la parte del presupuesto que se debe dedicar al préstamo.
En cuanto a los tipos variables, las entidades pueden llegar a ofrecer tipos de Euríbor + 0,80 a Euríbor + 0,60. Hay que tener en cuenta que, aunque se prevé una bajada del Euríbor significativa en los próximos meses, no parece probable que se vuelva a los tipos de interés negativos que vimos hace pocos años. Se atisba que el Euríbor, cuando la inflación regrese a tasas aceptables y el crecimiento se encuentre en una situación análoga, pueda estancarse en un “tipo neutral” durante un período de tiempo dilatado. Este tipo, se supone que estaría entre el 2 y el 4 por ciento. Extrapolar a plazos muy largos, ya andaría en los terrenos de la adivinación, teniendo en cuenta además que la realidad supera todas las previsiones. Este tipo de productos, no obstante, están destinados a personas que no tengan aversión al riesgo y puedan afrontar los cambios en los tipos de interés.
Abundan también las hipotecas mixtas, que ofrecen un tipo fijo durante un período inicial seguido de otro variable hasta llegar a la amortización total del préstamo. Se puede encontrar un tipo fijo inicial que se mantiene durante un plazo de tres hasta diez años, incluso un período que sea el elegido por el cliente. En este tipo de hipotecas, aunque hay un tipo seguro al principio - que actualmente puede oscilar entre el 3,60 y el 3,20 por ciento- luego se estará sometido a las fluctuaciones de los tipos de interés.
Para comparar las distintas opciones de créditos hipotecarios en la actualidad podemos considerar un caso estándar: ¿cómo puede evolucionar previsiblemente una hipoteca tipo de 150.000 euros a 20 años en función de las diferentes modalidades?
Si la hipoteca está referenciada a una de las mejores ofertas encontradas en tipo variable, Euríbor + 0,6 , con un Euríbor a un año en enero del 3,609 por ciento, la mensualidad sería de 925,57 eurps. Si optamos para el mismo crédito por una de las mejores ofertas encontradas en tipo fijo, 2,80 por ciento, la mensualidad sería de 816,96 euros. Vemos que con las ofertas actuales se obtiene un tipo fijo apreciablemente más beneficioso que con el variable. Si se opta por el tipo mixto esta diferencia se ve atenuada por un tipo fijo mejor que el variable actual (podría estar en el 3,20 por ciento) durante los primeros años. Evidentemente, quien opta por el tipo variable tiene una expectativa de reducción notable del Euríbor durante los próximos años, para compensar esa diferencia.
En un contexto de guerra de hipotecas entre los bancos para captar clientes, resulta previsible que las ofertas vayan mejorando en los próximos meses conforme bajan los tipos. Es posible, por tanto, poder ir negociando cada vez mejores ofertas en situación relativamente ventajosa. Para los clientes conservadores, un tipo fijo cercano al 2,5 por ciento puede ser una “perita en dulce”, que permita el pago de una mensualidad constante y contenida durante toda la vida del crédito. El tipo variable, con una media histórica del Euríbor del 1,766 por ciento (al que hay que añadir el diferencial), vuelve a presentarse como una posibilidad interesante para quien pueda afrontar los cambios en los tipos y mantenga expectativas de reducción de los mismos. La hipoteca mixta requiere poder costear las fluctuaciones del tipo variable en el período final y que el período inicial no deje al cliente sujeto demasiado tiempo a un tipo alto en un escenario de Euríbor en descenso.