En España, los gastos hipotecarios se han convertido en un tema relevante en los últimos años debido a decisiones judiciales y cambios en la legislación. Esta práctica fue declarada abusiva por los tribunales, que determinaron que el banco tenía que pagar la tasación, la gestoría, el registro y la mitad de la notaría. La ley entró en vigor el 16 de junio de 2019, obligando así a los bancos a abonar esos gastos de formalización, salvo la tasación. Es decir, si contrataste tu hipoteca antes de esa fecha y el banco te cobró esos gastos hipotecarios, tienes derecho a recuperar ese dinero.
Según la ley, el cliente tiene un plazo de cinco años para solicitar la devolución de estos gastos, pero el problema radica en que no está claro cuándo finaliza ese plazo. Para el despacho Rojas Abogados no hay duda, finaliza el 23 de enero de 2024, ya que el Tribunal Supremo sentó jurisprudencia el 23 de enero de 2019.
En otras palabras, quedan solo unos días para poder solicitar la devolución de estos gastos. Sin embargo, de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) consideran que el plazo debería extenderse hasta el mes de abril, por el hecho de que los plazos de prescripción quedaron suspendidos tras la declaración del estado de alarma el pasado 14 de marzo de 2020, como consecuencia de la pandemia.
Por tanto, la OCU considera que los plazos de preinscripción deberían retrasarse 82 días naturales, que fueron los días que estuvieron suspendidos (desde el 14 de marzo al 4 de junio de 2020, cuando finalizó el estado de alarma y, por lo tanto, el levantamiento de la suspensión). Por esta razón, la OCU considera que el plazo finalizaría el 14 de abril o, incluso, el 15 de abril a las 15.00 horas por la aplicación del día de gracia que concede la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Y, por si fuera poco, este plazo podría alargarse hasta el 16 de julio de 2025 si se tiene en cuenta la jurisprudencia europea. Ante el lío de fechas, el Tribunal Supremo preguntó, el pasado en julio de 2021, cuándo empezaba dicho plazo de cinco años para reclamar, sin embargo, la justicia europea no se ha pronunciado sobre esta cuestión. Por lo que se recomienda a todos los hipotecados que tramiten cuanto antes la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco, por si finalmente se toma como referencia el 23 de enero de 2024.
“La gente tiene el derecho de reclamar su dinero”
Según ha señalado el despacho Rojas Abogados a Madridiario, el 97 por ciento de las hipotecas realizadas antes del 16 de junio de 2019 tienen cláusulas abusivas y, por lo tanto, los hipotecados están en su derecho de reclamar su dinero.“Nosotros nos encargamos de verificar que las cláusulas que vienen en la escritura de la constitución del préstamo son abusivas. Para ello, pedimos a nuestros clientes que nos faciliten la escritura de la constitución del préstamo hipotecario, junto con todos los gastos que ha conllevado la operación de suscripción de ese préstamo: factura de tasación, registro, liquidación de impuestos y, por supuesto, los gastos de notaría”, confiesa Ira Marin, letrada de Rojas Abogados.
Una vez verificado que se trata de una cláusula abusiva, el procedimiento a seguir es interponer una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria con la que se ha constituido la hipoteca.
Al contratar un préstamo hipotecario, se generan varios gastos de notaría, registro, gestoría, tasación, además del impuesto sobre los actos jurídicos documentados. Unos pagos que antes el banco obligaba a pagar a sus clientes.
Una práctica que, aunque rara vez se sigue dando, fue declarada abusiva por los tribunales, que determinaron que era el banco quien tenía que abonar esos gastos de tasación, gestoría, registro y la mitad de los pagos de la notaría. El dinero que se puede reclamar varía dependiendo del coste que se haya tenido. Por ejemplo - según Rojas Abogados - la media de una tasación son unos 400 euros, aunque también pueden alcanzar la cifra de 500 euros y ese importe se puede solicitar en su totalidad. Sumando el resto de gastos, el hipotecado puede recuperar hasta 1.200 euros.
“Cuando mayor sea el préstamo, mayor es el gasto y, por lo tanto, más pueden reclamar”
La OCU anima a todos los afectados a que reclamen los importes que pagaron “indebidamente” y aseguran que ellos han conseguido recuperar más de medio millón de euros para sus socios: “El importe medio de las personas que han reclamado con la OCU asciende a 1.000 euros, entre devolución de gastos e intereses”.
En el caso de las hipotecas firmadas después de junio de 2019, son los bancos los que asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como que se encargue de los trámites, mientras que el hipotecado debe hacerse cargo de los gatos de copias de escritura. No obstante, tal y como han señalado desde Rojas Abogados, siguen existiendo cláusulas abusivas a la hora de pedir una hipoteca. En la actualidad, el seguro de prima única es una de las modalidades más utilizada y de la que más reclamaciones reciben: “De momento, no hay una postura única, como en el caso de los gastos hipotecarios, donde existe una jurisprudencia consolidada. Tenemos muchas sentencias y hay que ver cómo actúan los Tribunales hasta que se genere un criterio nuevo”, dice Ira Marin.