La subida de precios ya se siente en la mayoría de las mensualidades de las hipotecas a tipo variable en vigor y, si no lo hace, es porque todavía está pendiente su revisión. Ante esto, los hipotecados se hacen dos preguntas fundamentales: ¿cuál será el límite hasta el que puede llegar la subida del Euríbor? y ¿me compensa aún cambiar mi hipoteca a tipo fijo?
Efectivamente, la inflación hace que el Banco Central Europeo (BCE) presione al alza los tipos de interés para enfriar la economía: al elevar los tipos de interés de las operaciones que realiza con el sistema bancario, los bancos -a su vez- elevan los tipos de interés del dinero que prestan a sus clientes, lo que lleva a que el crédito se retraiga. Consecuentemente, la media de los tipos de interés a que se prestan dinero los bancos a diferentes plazos, es decir, el Euríbor, se eleva. Finalmente, esta subida del Euríbor afecta a los más de 4 millones de hipotecados a tipo variable que hay en España, ya que revisan el tipo de interés de su crédito usando el Euríbor como referencia (al estar el tipo variable expresado por la suma del tipo de referencia y un diferencial. Por ejemplo: Euríbor + 1,5%).
Si nos retrotraemos históricamente a los últimos años en que operábamos con pesetas, el tipo de referencia era el Madrid Interbank Offered Rate (Míbor), es decir, tipo interbancario de Madrid. En los años ochenta del pasado siglo, los tipos que ofrecían las entidades bancarias en los créditos hipotecarios eran fijos, y habría que esperar a los años noventa para que -impulsados por el factor competitivo adicional que introdujo la banca extranjera- se popularizasen los créditos hipotecarios a tipo variable.
El Míbor, durante la década de los 80 y principios de los 90 superaba los dos dígitos, y se situaba alrededor del 15%. Era un índice con importantes fluctuaciones que se fue reduciendo considerablemente en la segunda parte de la década de los noventa, hasta situarse en una senda descendente por debajo del 5%; conforme se fue haciendo previsible que se iban a cumplir los criterios de convergencia para que la peseta entrase a formar parte de la Unión Monetaria Europea (llegando a reducirse hasta un 2,656% en noviembre de 1999).
De cualquier manera, el tipo de interés de la peseta no puede servirnos como referencia para la situación actual, ya que las prácticas de alquimia monetaria y fiscal que se hacían en España en los ochenta y principios de los noventa no tienen que ver con la disciplina monetaria del área euro (aunque también hay que tener presentes las inyecciones monetarias sin precedentes del BCE desde la crisis de 2008). El interés por el Míbor se restringe a los préstamos concedidos con esta referencia antes de que el euro entrase en vigor. El índice de referencia actual de los préstamos hipotecarios, el Euríbor desbanca al Míbor, al ser la referencia del tipo a que se prestan dinero los bancos en toda el área euro, y no sólo en el mercado español.
Si hacemos un repaso histórico del Euríbor durante las crisis que ha atravesado, nos encontramos que nada más inaugurarse el siglo, y tras la crisis bursátil de las “punto com” y de la “nueva economía”, el Euríbor se elevó hasta un máximo de 5,248% en agosto de 2000. Posteriormente, el tipo interbancario se relajó hasta valores ligeramente superiores al 2% entre 2003 y 2005, hasta la crisis de endeudamiento de 2007-2008, donde volvió a elevarse vertiginosamente hasta alcanzar un máximo histórico de 5,393% en julio de 2008. Es aquí donde, al llegar las deudas hipotecarias a un riesgo sustantivo de insolvencia, el BCE comenzó su política de inyecciones masivas de liquidez; esto llevó a un descenso abrupto del Euríbor que, salvo un repunte de 2010 a 2011, llegó a valores negativos desde febrero de 2016 hasta abril de 2022 (con la crisis de la pandemia incluida en este período). A partir de aquí, y entrada la actual crisis inflacionista, volvemos a una escalada vertiginosa del Euríbor hasta llegar al 3,337% el pasado mes de enero.
En la zona euro, el Índice de Precios de Consumo Armonizado se situó este mes de enero en el 8,5%, lo que suma tres meses seguidos de descenso. No obstante, la inflación subyacente se resiste a ceder (manteniéndose en el 5,2%) y el descenso no es lo suficientemente acusado como para que el BCE, que tiene un objetivo estatutario del 2%, reconsidere su política monetaria.
Por lo pronto, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo decidió el pasado 2 de febrero una elevación de los tres tipos de interés básicos de la zona euro, que tuvo efectos a partir del 8 de febrero de 2023. Así, el tipo de interés de las operaciones principales de financiación -que marcan el tipo de interés oficial del Eurosistema- se sitúa en el 3%, el de las facilidades permanentes de crédito en el 3,5% y el de las facilidades permanentes de depósito en el 2,5%.
Además, el BCE afirmó que "En vista de las presiones sobre la inflación subyacente, el Consejo de Gobierno prevé aumentar los tipos de interés otros 50 puntos básicos en su próxima reunión de política monetaria de marzo y posteriormente evaluará la senda futura de su política monetaria". Por tanto, en marzo se prevé que el tipo de interés oficial se sitúe en el 3,5%.
¿Tipo fijo o variable?
La primera duda que se presenta cuando se ha decidido firmar una hipoteca es si será mejor el tipo fijo o el tipo variable. En cuanto al tipo fijo, hay que señalar que, en general, ha estado desincentivado por las entidades bancarias salvo durante los tres últimos años, en los que se consiguieron suculentos tipos -incluso cercanos al 1%-. Ahora, con la subida de tipos del BCE, las ofertas de tipos fijos en los préstamos hipotecarios están superando ya el 4%.
Hay que tener en cuenta que el tipo fijo -con mensualidad constante durante todo el préstamo- supone una ausencia de riesgo y, por tanto, una mayor tranquilidad para el inversor (que es el que tiene que valorarlo); por el contrario, en el tipo variable encontramos un riesgo que se corresponde con la volatilidad del Euríbor.
De cualquier modo, y teniendo en cuenta que la media histórica del Euríbor es de 1,766% -a lo que habría que sumar el diferencial-, en términos generales el tipo variable ha venido resultando más ventajoso durante toda la vida del préstamo que el fijo durante los años que lleva de vida el euro. Salvo esos atractivos créditos de estos últimos años, cuando se supera de forma significativa el 2%, lo habitual es que compense más el tipo variable.
Evolución de la mensualidad en las hipotecas a tipo variable
Con referencia al tipo variable y teniendo en consideración los datos expuestos al principio, podemos usar un caso estándar: ¿cómo puede evolucionar previsiblemente una hipoteca tipo de 150.000 euros a 20 años y referenciada a un Euríbor + 1,5%?
Las entidades bancarias, a la hora de conceder un crédito hipotecario, aplican un ratio de endeudamiento, en virtud del cual la mensualidad de la hipoteca no debería superar el 30-40% de los ingresos netos de la familia (se supone que, independientemente del volumen de los ingresos netos, cada familia necesita para vivir un 60-70% de los mismos). Si se supera el ratio de endeudamiento, estas entidades tienen comprobado empíricamente que la morosidad tiende a dispararse.
Al contratar una hipoteca, conviene contrastar si podríamos soportar pagarla con el Euríbor máximo de su historia. También interesa estimar con qué tipo de interés de referencia se duplicaría nuestra mensualidad inicial, y valorar si es o no desorbitado que esto llegue a ocurrir.
Supongamos que el crédito se ha solicitado en 2022 con un Euríbor nulo; esto supondría una mensualidad de 723,82 €. Si la hipoteca se revisase con los datos más recientes (Euríbor en enero de 3,337%), la mensualidad se incrementaría un 34% hasta 976,48 €. Si suponemos que el Euríbor iguala su máximo histórico (5,248%) la mensualidad inicial aumentaría un 57%, hasta situarse en 1.140,37 €. Por último, para duplicar la mensualidad inicial el Euríbor tendría que alcanzar el 8,5%, aproximadamente.
Habría que comprobar si con el Euríbor en máximo histórico el importe de la mensualidad no supera el 30-40% de los ingresos netos de la familia; si es así, el crédito sería soportable. Por último, si se puede duplicar la mensualidad inicial sin superar el ratio de endeudamiento, podríamos decir que la familia tiene una holgura económica elevada para afrontar el crédito.
En términos generales, aunque se haya moderado la tasa, nos encontramos en pleno proceso inflacionista. Parece que la vuelta a la senda para llegar a las tasas cercanas al 2% del BCE, aunque se alcance más pronto que tarde, se puede prolongar de uno a dos años fácilmente; esto conllevará tipos elevados durante este período, pero no se percibe al BCE proclive a sobrepasar los máximos históricos.
Aunque el tipo medio es bajo, la volatilidad a corto plazo del Euríbor puede ser alta y llevar a dificultades a los deudores con créditos al límite y poco respaldo financiero. No obstante, teniendo en cuenta la media histórica del Euríbor lo lógico es que a largo plazo se mueva alrededor del 2%.
Lo normal es que, habiéndose pasado la época de los ofertones a tipo fijo, la mayor parte de las hipotecas se sigan firmando a tipo variable. Pero hay que asegurarse de que se cuenta con una holgura económica suficiente para afrontar las fluctuaciones del Euríbor, porque la realidad pasada no tiene por qué repetirse en el futuro.