9 de agosto de 2020, 11:12:53
Opinión


Impacto del Covid en la vivienda

Por Francisco Gallardo López


Nada más decretarse el Estado de Alarma, la mayoría de nuestros economistas, nos hablaban de una rápida recuperación en “v”. Esas optimistas expectativas, han ido sesgando su predicción inicial, en estos tres meses, de transición a la archi repetida frasecita: “vuelta a la normalidad”. Actualmente, vemos escenarios que nos hablan que la crisis por el COVID 19 no va a ser, ni mucho menos, pasajera. Al contrario, se dejará sentir, y con fuerza, en el valor actual de las viviendas de nuestro país.

Tras cinco años de subidas continuas, se prevé que los precios del parque residencial español se frenen en seco y puedan entrar en caída. Siendo ésta la principal conclusión de un análisis realizado por la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) en base a un modelo predictivo de cuatro variables clave en la formación del valor de una vivienda: el tipo medio bancario, el stock residencial existente, la tasa de empleo y la propia evolución de los precios residenciales.

Analizando dicho estudio nos indica que habrá que esperar al menos a 2023 para ver niveles de precios similares a los de 2019.
Sus predicciones marcan que el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional descenderá desde los 1.653 euros en 2019 hasta los 1.570 en 2022. En el modelo desarrollado por Euroval y el INSTAI prevé una reducción de hasta 1.625 en 2022.

De acuerdo con dicho estudio, el modelo Euroval y el INSTAI concluyen que; el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional no dejará de bajar durante el trienio 2020-2022, de manera moderada el primer año y más acusadamente en el segundo y tercero. Así, el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional descenderá hasta los 1.606 euros en el cuatro trimestre de 2020, hasta los 1.563 euros en el cuarto trimestre de 2021 y los 1.570 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2022 con respecto al valor del cuarto trimestre de 2019, que fue de 1.653 euros/m2.

Ahora bien, todo parece indicar que respecto de la vivienda nueva seguirá desarrollándose conforme a las previsiones previas al COVID-19 y el parón de la actividad económica, más cuando la mayoría de estas operaciones ya estaban pre contratadas.

La caída de las compraventas de segunda mano ya es todo un hecho, operaciones que suponen el 80% del volumen total de compraventas para nuestra economía nacional. Cierto es que dicha caída no se notará en todo el territorio nacional por igual y que podrá tener curvas ascendentes en algún trimestre, a lo largo de estos próximos tres años, pero sin duda el efecto negativo en los precios será más intenso en la vivienda usada que en la nueva, y más acusado en las pequeñas ciudades que en las grandes urbes.

Otro dato fundamental que lo recoge el modelo predictivo de Euroval y el Instai, el tipo medio hipotecario y la tasa de empleo son las que tienen un peso más significativo en su proyección de precios. En cuanto a la primera, y partiendo de un tipo medio hipotecario de 1,805 en el último trimestre de 2019, el modelo prevé una reducción de hasta el 1,700 en 2020, del 1,650 para 2021 y del 1.625 para 2022.
En lo que respecta a la variable desempleo, Euroval y el INSTAI han tomado como referencia el escenario económico 2020-2021, elaborado por el Departamento de Economía de la CEOE, que ofrece los siguientes porcentajes medios de desempleo en el trienio analizado: 19,5% para 2020, 21% para 2021 y un 20% para 2022, si bien este último dato es una aproximación propia, pues el documento de la CEOE no ofrece estimaciones para ese año.

Respecto el stock de vivienda, expresado como la diferencia entre el stock actual y el existente en 2004, el cálculo de la proyección de Euroval y el INSTAI arroja una reducción lineal del 10%, similar a la de estos últimos años. Además, también se ha tenido en cuenta la ralentización que podría darse tanto en la promoción como en la construcción residenciales.

Y puesto que el stock ya se encuentra en un nivel relativamente bajo, incluso una merma limitada del mismo permite suponer que su porcentaje de reducción se mantendrá constante.

En resumen, se estima una caída media en el precio medio de la vivienda a nivel nacional de un 3% en 2020, de un 5,5% en 2021 y de un 5% en 2022.

Madridiario.  Todos los derechos reservados.  ®2020   |  www.madridiario.es