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Radiografía de Madrid (IV)

La crisis racionaliza el urbanismo

La crisis racionaliza el urbanismo

lunes 20 de mayo de 2013, 00:00h
El suelo fue la causa de nuestra riqueza y es la causa de nuestra pobreza actual. La destrucción del sector de la construcción por la política especulativa de los empresarios y la gestión de las entidades financieras ha puesto al país al borde de la quiebra. La Comunidad de Madrid ha soportado algo mejor la situación gracias a que su economía estaba más diversificada que en otras zonas de España. Sin embargo, esta implosión económica también ha puesto al límite de su capacidad a una región que hace apenas unos años presumía de ser el motor económico de la nación y una de las zonas más prósperas de Europa.
La crisis ha trastocado la política de suelo de la región, bloqueando gran parte de los planeamientos urbanísticos. Decenas de planes generales de ordenación urbana de municipios de la Comunidad están paralizados por la explosión de la burbuja inmobiliaria. Y es que muchos municipios quisieron subirse al carro del 'boom' de la construcción, planteando un crecimiento exponencial que duplicaba o hasta triplicaba su población. Era la época del 'pelotazo' urbanístico en que los consistorios podían realizar faraónicos planes de equipamientos y grandes contenedores públicos, gracias a los réditos fiscales que provenían de la construcción de vivienda.

Viviendas de la EMVSEn el momento que se hundió el sector, la base de ese sistema se diluyó, dejando empantanados miles de proyectos que, en el mejor de los casos, han tenido que ser optimizados, vendidos o terminados gracias a la participación privada. En el peor, han sido abandonados a su suerte, a pesar del dinero público ya gastado en los mismos.

Arquitectura de VillalbillaPara paliar el efecto urbanístico perverso de lo ocurrido, los responsables urbanísticos han centrado sus esfuerzos, como única forma de recuperar el dinamismo económico, en la liberalización del suelo y la reducción de la burocracia urbanística, reduciendo en la misma medida los controles sobre la actividad económica. La máxima expresión de este cambio de concepto urbanístico podría ser el proyecto Eurovegas. El Ayuntamiento de Alcorcón ha ofrecido 750 hectáreas a Las Vegas Sands para construir su macrocomplejo de ocio y negocios, casi la mitad de la superficie del municipio y la Comunidad de Madrid ha realizado modificaciones legales para facilitar una inyección en un sector como la construcción, totalmente desmantelado.
 
Caída del sector de la construcción
Y es que, según datos del Ministerio de Fomento, desde que explotó la burbuja inmobiliaria el paro en el sector se ha triplicado, el consumo de cemento (principal indicador de la marcha de la construcción) se ha reducido a un quinto, las transacciones inmobiliarias de vivienda han caído un 45 por ciento y el índice de precios de la vivienda ha descendido casi 38 puntos, a pesar de lo cual la firma de hipotecas ha alcanzado, año tras año, su mínimo histórico. Por ejemplo, en 2012 se suscribieron 274.715 créditos, un 34 por ciento menos que en 2011.

Edificio en rehabilitaciónEn estas circunstancias, cientos de empresas, grandes y pequeñas, relacionadas con este sector cerraron, quebraron o entraron en concurso de acreedores,  ya que muchas, en realidad, no tenían suficientes propiedades para avalar los créditos contraídos con los bancos. Y estos últimos endurecieron sobremanera las condiciones para dar créditos a empresas y familias, con el fin de asegurarse los pagos. En 2011, el stock de vivienda en la región ascendía a 45.400 viviendas, un 6,72 por ciento del total nacional, de las que más de la mitad estaban en manos de las entidades financieras. Y, entre tanto, 159 familias perdieron cada día su casa porque no pudieron responder a las deudas contraídas con los bancos, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. La derivada social de este asunto fue la aparición de los suicidios por desahucio.

Vista de Madrid desde VallecasEl Gobierno reaccionó ante la movilización social haciendo cambios puntuales en la Ley, sin lanzarse definitivamente a implantar la dación en pago y a reducir así la virulencia de la deuda hipotecaria. En paralelo, el país tuvo que nacionalizar entidades financieras y crear un 'banco malo', dentro de las medidas impuestas por la Unión Europea a cambio de créditos a la banca española, para eliminar los activos tóxicos de las cajas de ahorro, principales mecenas de esta política hipotecaria.
Paralelamente, las administraciones frenaron en seco su política de vivienda. La recesión obligó a replantearse las competencias públicas de cada organismo. Así, se estudió reducir de tres a una las agencias de vivienda pública para ahorrar. Se sacaron a la venta los parques públicos de vivienda porque, en muchos casos, los precios de estos pisos protegidos eran más altos que los del propio mercado. De esta forma, los grandes fondos financieros fueron haciéndose con la mayor parte del 'stock' público de vivienda.

Manzanares el RealRehabilitación y morosidad
Mientras tanto, las administraciones redirigieron sus fuerzas a políticas de rehabilitación para inyectar algo de liquidez al sector de la construcción, desmantelado por la crisis internacional y su propia política especulativa. A su vez, las administraciones, especialmente los municipios, optimizaban sus sedes y vendían parte de su patrimonio a la baja para garantizarse ingresos, ante la desaparición de los pingües beneficios que reportaba el ladrillo. La reducción drástica de los ingresos derivados de la construcción disparó la morosidad de las entidades públicas con los proveedores privados, llevándose por delante parte del tejido empresarial del país y poniendo contra las cuerdas al resto. El Gobierno tuvo que volver a actuar permitiendo el acceso a líneas de crédito que redujesen la deuda con proveedores, a costa de aumentar el endeudamiento a largo plazo.

Río ManzanaresLa explosión de la burbuja inmobiliaria también provocó una reversión de la dinámica migratoria en España. El país pasó de ser receptor neto de extranjeros a ser uno de los máximos exportadores de trabajadores cualificados del mundo. En 2009, la región comenzó a notar ese cambio de tendencia. La llegada de inmigrantes se redujo casi a cero, un importante porcentaje de los que estaban regresaron a sus países de origen (en muchos casos, en la senda del crecimiento) o a otros países en mejor situación, y los propios madrileños se marcharon a otros países para buscar fortuna.

Las perspectivas para los próximos años son poco halagüeñas. El desempleo, la dificultad en la financiación, las subidas de impuestos, la eliminación de las desgravaciones por vivienda, los índices demográficos, la influencia del 'banco malo' y la coyuntura macroeconómica internacional señalan que la situación continuará estancada y que los precios de la vivienda continuarán bajando.

Chalets de RivasLiberalizar el suelo
En estas circunstancias, el proyecto urbanístico más ambicioso en marcha es la revisión del plan general de ordenación urbana de la capital. Con el lastre de la crisis económica, este plan tiene que marcar la pauta de la ordenación urbanística regional y nacional para recuperar la senda del crecimiento económico. El planeamiento anterior, publicado en 1997, basó la prosperidad de la ciudad en la colmatación urbanística, mediante la aprobación de 25 desarrollos urbanísticos. Aunque la burbuja inmobiliaria permitió llevar a cabo los más avanzados, la mayoría se vieron frenados con la llegada de la crisis. Es más, una sentencia del Tribunal Supremo los paralizó al considerar que había deficiencias de forma en que habían sido tramitados. El Ayuntamiento se ha visto, por tanto, obligado a realizar un proceso exprés de regularización de la situación para que todos los desarrollos afectados se reactiven y los cooperativistas puedan tener acceso a sus viviendas.

Casa ruralEl nuevo PGOUM apostará por una liberalización del suelo para simplificar la normativa urbanística y la dinamización económica, con el fin de poder seguir construyendo viviendas, relocalizar la industria y poder recuperar para el uso efectivo el patrimonio protegido. También tiene que consolidar proyectos urbanísticos de ciudad como la 'operación Campamento', que se realizará en dos fases; la 'operación Chamartín', que se convertirá en el distrito financiero de Madrid, y el legado urbanístico de la ciudad olímpica, si la capital obtiene los Juegos de 2020.

Asimismo, tiene que hacer realidad el proyecto de urbanización de la Cañada Real Galiana, que llevará aparejada una actuación social y de seguridad. Todo este conglomerado habría que combinarlo con una apuesta hacia el interior que abogue por la rehabilitación de un parque urbanístico especialmente envejecido en la almendra central ?situación en la que las administraciones llevan trabajando ya varios años?, la eficiencia energética y la enésima promesa de implantación del anillo verde de la capital.
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