La capital posee todavía un total de 21.189.156 metros cuadrados de edificabilidad de uso residencial, lo que equivaldría a 208.808 viviendas construidas de 101 metros cuadrados cada una (esta superficie de vivienda, según el propio Ayuntamiento, es variable). Si se tiene en cuenta que el Consistorio dio, entre el 1 de enero de 2006 y el 28 de febrero de 2009, una media de 1.355 certificados de fin de obra nueva mensuales para uso residencial, significaría que la edificabilidad para usos residenciales se acabaría, de mantenerse el mismo ritmo, en menos de trece años. Para entonces, Madrid habría crecido en una población similar a la de las ciudades de Málaga y Soria juntas (605.543 habitantes).

Esta es, al menos, la teoría, pues existen numerosos factores que evitarán que se colme la capital tan pronto. El primero y más importante es la crisis, que ha afectado de manera radical a la compra y venta de viviendas. Actualmente, el Ministerio de Vivienda cifra que existen 51.034 viviendas construidas que no han podido ser vendidas en la región (según los datos ofrecidos por el propio alcalde, son 50.000 las viviendas en 'stock' que quedan en Madrid), ya que el sector se ha ralentizado muchísimo y tiene que reestructurarse.

Regular el suelo
En segundo lugar, la Administración local puede controlar en cierto modo el crecimiento de la ciudad regulando la cantidad de suelo sin urbanizar que pone en proceso de transformación. Es el Ayuntamiento el que tiene que percibir el pulso de la demanda de vivienda para tomar esa decisión inicial de crecimiento de la ciudad. También influye en el crecimiento la apuesta por las políticas de rehabilitación y promoción del alquiler que llevan a cabo las administraciones. Se recuperan y ganan espacios en distritos que se suponían saturados.

Por último, el crecimiento demográfico de la ciudad es muy pequeño (sólo aumentó la población en 4.000 habitantes entre 2007 y 2008) y ha sufrido fuertes altibajos en los últimos 30 años. Así, por ejemplo, Madrid perdió habitantes a partir de 1975 de forma acusada hasta 1996, lo que hizo que pasara de 3,228 millones a 2,866 millones en favor de los municipios cercanos. La capital no recuperó su cota de población hasta el pasado 2008 cuando se contabilizaron 3,213 millones de ciudadanos. Por todos estos factores, los expertos concretan que la población de Madrid tardará mucho en crecer lo suficiente como para llenar, en las próximas décadas, todos los pisos previstos, lo que no quiere decir que no se construyan.

Según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM), este remanente de edificabilidad residencial está repartido por varias zonas del extrarradio. Una parte corresponde a las grandes operaciones urbanísticas previstas: la 'Operación Chamartín' promoverá la construcción de 16.000 viviendas y la 'Operación Campamento', 22.100. Entre tanto y según los últimos datos municipales (que se pueden comprobar en la web del Consistorio) a 31 de mayo de 2009 casi se han concluido los trabajos de construcción de barrios como Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Ensanche de Carabanchel y Ensanche de Barajas, donde sólo faltan por ultimar 3.689 pisos.

Bolsas de suelo
Pero es en el norte y el sureste donde se encuentran las partes más suculentas del pastel, pues allí están las grandes bolsas de suelo que le quedan a la ciudad. Por ejemplo, en el sureste se ha previsto construir 14.000 viviendas en El Cañaveral, 15.400 en Los Ahijones, 11.900 en la Nueva Centralidad del Este y 22.235 en Los Berrocales.

En el caso de Valdecarros, cuya urbanización fue aprobada el pasado jueves, se construirán 48.000 viviendas. Es decir, un planeamiento equivalente a la ciudad de Albacete que se unirá a la capital en los próximos veinte años. También existe disponibilidad para construir en el Ensanche de Vallecas, donde aún quedan por concluir 5.397 viviendas de las 28.058 ya planteadas. Por último, en esta zona se encuentran los desarrollos de Los Cerros (15.000 viviendas) y La Atalayuela, que no cuentan aún con planeamiento de desarrollo.

La prolongación de la Castellana
En el norte, además de la citada prolongación del Paseo de la Castellana ('Operación Chamartín'), se están desarrollando, a diferentes ritmos, los ámbitos de Ciudad Aeroportuaria-Parque de Valdebebas (12.500 viviendas) y el PAU de Arroyo del Fresno (2.754 viviendas).

Serán, por tanto, los factores demográficos, el estado de la economía, la pujanza del sector de la construcción en el nuevo modelo productivo, y la estrategia de ciudad que apliquen las administraciones, las que determinarán qué modelo de ciudad completarán las  nuevas viviendas.